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1. Bailleur de locaux commerciaux, j'ai fait délivrer à mon locataire un congé avec refus de renouvellement et non paiement d'indemnité d'éviction, en raison d'une infraction commise par mon preneur, lequel avait reçu une mise en demeure préalable de faire cesser cette infraction, ce qu'il a fait dans le délai imparti.
Or, au cours du maintien dans les lieux, le locataire a à nouveau commis la même infraction.
Dois-je ou non lui délivrer à nouveau une mise en demeure pour pouvoir me prévaloir de cette infraction, me permettant de ne pas être tenu au paiement de l'indemnité d'éviction ?
(Baux commerciaux)
2. La liste des grosses réparations telles que stipulées à l'article 606 du Code civil est-elle toujours limitative ? (Copropriété)
3. Bailleur de locaux commerciaux, j'ai fait délivrer à mon locataire un congé avec refus de renouvellement et non paiement d'indemnité d'éviction, en raison d'une infraction commise par mon preneur, lequel avait reçu une mise en demeure préalable de faire cesser cette infraction, ce qu'il a fait dans le délai imparti.
Or, au cours du maintien dans les lieux, le locataire a à nouveau commis la même infraction.
Dois-je ou non lui délivrer à nouveau une mise en demeure pour pouvoir me prévaloir de cette infraction, me permettant de ne pas être tenu au paiement de l'indemnité d'éviction ?
(Baux commerciaux)
4. Un particulier, non professionnel, qui achète deux petits immeubles, les restaure et les réaménage, les dote d'un règlement de copropriété, puis les revend par lots respectivement 4 ans et 2 ans plus tard, peut-il être considéré comme marchand de biens ? (Gérance)
5. Doit-on tenir compte, pour le calcul de la surface de la loi Carrez, d'une mezzanine qui ne figure pas dans le règlement de copropriété ? (Transaction)
6. Je subis dans mon logement de graves nuisances sonores. Que puis-je faire pour les faire cesser ? (Voisinage)
7. En matière de copropriété, faut-il attendre l'expiration du délai de recours de deux mois pour mettre à exécution une décision d'assemblée générale ? (Copropriété)
8. Un congé vente doit-il mentionner la surface de l'appartement loué ? (Gérance)
9. Est-il vrai qu'il est possible d'obtenir de la Mairie le nettoyage de façades d'immeubles "taguées" ? (Sécurité)
10. Les colocataires d'un bail à usage d'habitation peuvent-ils bénéficier du préavis réduit à un mois si l'événement invoqué à l'appui de la demande de réduction en concerne que l'un d'entre eux ? (Gérance)

 

1. J'ai reçu un congé de mon bailleur pour vente de l'appartement mais je ne l'ai pas contesté comme l'indique ce congé dans le délai de 2 mois. Je suis assignée devant le Tribunal d'Instance.
Puis-je encore soulever la nullité du congé ? (Gérance)

L'article 15.II de la loi du 6 juillet 1989 stipule : "le congé doit à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis (...). A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local".

Le délai de deux mois est le délai pour accepter l'offre de vente uniquement.

Votre contestation n'entre pas dans ce délai et vous pourrez soulever la nullité du congé devant le Tribunal d'Instance.

C'est ce que rappelle la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 18 février 2003 (AJDI oct. 2003 p.669).

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2. Nos locaux ont été donnés à bail à titre commercial, à un preneur alors immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés. A la date de son renouvellement, le preneur n'était plus immatriculé. Ce dernier a-t-il le droit de se prévaloir de la protection du statut des baux commerciaux ? (Baux commerciaux)

L'article L.145-1 du Code de commerce prévoit que le statut des baux commerciaux s'applique lorsque le commerçant ou l'industriel est immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés ou lorsque le chef d'entreprise est immatriculé pour le moins au Répertoire des Métiers, qu'ils accomplissent ou non, les uns ou les autres des actes de commerce ;

Il faut savoir que dans le cours du bail, le fait que le preneur ne soit plus immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés ne constitue pas un motif de résiliation sauf si cette condition est de nature contractuelle.

En revanche, si le preneur n'est plus immatriculé à la date du congé, il s'expose à un refus de renouvellement ou de façon plus précise à une dénégation du statut des baux commerciaux.

Le preneur ne bénéficie plus alors de la protection résultant du statut des baux commerciaux.

Son bail est alors en effet régi par le droit commun du Code civil.

A la question qui nous est posée, nous ne pouvons que répondre que le preneur a perdu toute protection et qu'il ne peut prétendre au renouvellement.

La Cour de cassation a eu l'occasion de confirmer très récemment cette jurisprudence à cet égard, en déniant à des concessionnaires d'un bail, en cours d'immatriculation à la date du refus de renouvellement par le bailleur, le bénéfice du statut des baux commerciaux.

La Cour de cassation a validé la position du bailleur en indiquant que le locataire doit être immatriculé au jour de la délivrance du congé portant refus de renouvellement pour bénéficier du droit au renouvellement du bail.

En l'espèce, à cette date, le concessionnaire n'était pas immatriculé et dans ces conditions, il ne pouvait pas en application de l'actuel article L.145-1 du Code du commerce se prévaloir du bénéfice du statut des baux commerciaux.

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3. A quelle date les aménagements réalisés par un locataire peuvent-ils constituer des revenus fonciers pour le propriétaire ? Qu'en est-il, par exemple, si le bailleur n'est pas le propriétaire des biens loués, mais un simple usufruitier ? (Fiscalité)

La définition même des revenus fonciers n'est toujours pas pleinement assurée, parce que les loyers sont susceptibles de se présenter sous une forme autre qu'une somme d'argent versée par le locataire au bailleur. Il en est ainsi des aménagements réalisés par le preneur.

Un arrêt de la Cour administrative d'appel de Bordeaux en date du 13 mai 2004 (req.
n° 00-1103, Marboutin) nous en fournit un fort utile exemple.

Un propriétaire de terrains les a donnés à bail commercial pour une durée de quinze ans. A son expiration, le bailleur devait reprendre les terrains en l'état, à moins qu'il ne soit convenu que les constructions existant sur les terrains reviennent au bailleur sans indemnité. Il en fut ainsi et l'administration a considéré que la valeur de ces constructions constituait un complément de loyers imposable au titre des revenus fonciers.

Il faut tout de suite souligner que cette imposition ne prend naissance qu'à la fin du bail, lorsque le bailleur reçoit la propriété des aménagements. C'est une imposition différée dans un temps qui peut donc être fort long... On a pu dire que le bailleur acquiert la propriété des aménagements par incorporation au fur et à mesure de leur réalisation.

Cette même décision estime qu'un bailleur usufruitier se trouve dans la même situation qu'un propriétaire. Cette dernière solution est fort discutable.

Notons que la reconduction tacite du bail ne modifie pas la date de l'imposition, qui est toujours celle de l'expiration du bail prévue à l'origine.

On souligne qu'o notre avis, il n'est pas possible de considérer que les aménagements réalisés par le preneur sur le bien loué sont dans tous les cas assimilables à des compléments de loyers. L'analyse du problème n'a été que partiellement faite.

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4. Est-il vrai qu'il est possible d'obtenir de la Mairie le nettoyage de façades d'immeubles "taguées" ? (Sécurité)

Depuis le 1er janvier 2000, la Ville de Paris assure à titre gratuit l'élimination sur les immeubles parisiens des tags et graffitis et ce, en vertu d'un Arrêté du 15 octobre 1999.

Pour bénéficier de la gratuité, il faut que les tags ou graffitis soient visibles de la voie publique et qu'ils soient apposés à une hauteur maximum de 4 mètres.

La mesure est également applicable aux rideaux des commerces visibles en dehors des horaires d'ouverture.

Les propriétaires qui refusent le bénéfice de cette prestation doivent en informer la Ville de Paris et dans ce cas, seront tenus de faire nettoyer à leurs frais les graffitis souillant leur immeuble.

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5. Un copropriétaire peut-il contester une assemblée générale des copropriétaires qui a modifié la répartition des charges, l'assemblée générale étant définitive, celle-ci n'ayant pas été contestée dans le délai de deux mois de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ? (Copropriété)

Si une assemblée générale des copropriétaires a modifié irrégulièrement une répartition de charges communes, en violation des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, cette décision d'assemblée générale des copropriétaires peut être contestée à tout moment devant un Tribunal, s'agissant d'une action relative à une clause réputée non écrite.

La Cour de cassation, dans un arrêt du 27 septembre 2000 avait reconnu la recevabilité d'une telle action.

La Cour d'appel de Paris, dans un arrêt du 17 juin 2004 a confirmé que toute résolution d'assemblée générale contraire aux dispositions d'ordre public de l'article 10 de la loi du
10 juillet 1965, doit être réputée non écrite et peut donc être contestée à tout moment.

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6. A quelle date la condition d'immatriculation au Registre du Commerce ou au Répertoire des Métiers du locataire commercial doit-elle s'apprécier dans le cadre de la procédure de renouvellement de bail ? (Baux commerciaux)

La condition d'immatriculation du locataire a suscité un abondant contentieux et un nombre important de refus de renouvellement ont été fondés sur cette absence d'immatriculation, spécialement lorsqu'il s'est agit d'établissement secondaire ou de co-titulaire d'un bail.

La condition d'immatriculation s'apprécie à la date de délivrance du congé ou à la date de la demande de renouvellement si le preneur n'est pas immatriculé à cette date (Civil 3 - 4 mars 1998 n° 52) ou à la date d'expiration du bail si le preneur, antérieurement immatriculé, a été radié du Registre du Commerce et des Sociétés (Civil 3 - 2 juin 1999 n° 124).

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7. J'ai fait l'acquisition d'un appartement qui comporte des vices cachés. J'ai écrit à mon vendeur mais la lettre me revient "NPAI". Quel recours puis-je intenter ? (Transaction)

La procédure en vices cachés de l'art. 1641 du Code civil doit être introduite à bref délai.

La jurisprudence admet un délai d'un an.

Cependant, si vous ne retrouvez pas votre vendeur qui n'a pas fait connaître sa nouvelle adresse lors de la signature de l'acte de vente, vous pouvez engager la responsabilité du notaire qui, en vertu de l'article 5 du décret du 26.11.71, est tenu de vérifier l'identité, l'état et le domicile des parties.

La Cour de cassation vient de le rappeler dans un arrêt rendu le 4.02.2003 (pourvoi n° 0114889 E) en considérant que le notaire, en se bornant à indiquer l'adresse du bien vendu sur son acte de vente, aurait dû attirer l'attention des acquéreurs sur les risques encourus par eux si le domicile des vendeurs n'est pas connu.

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8. Une société anonyme exploitant un hôtel-restaurant en vertu d'un bail de neuf ans peut-elle consentir une augmentation de loyer avec effet rétroactif à son bailleur déficitaire, situation risquant de le conduire à la liquidation judiciaire et d'aboutir à la vente forcée de l'immeuble ?
Existe-t-il un risque que cette augmentation soit considérée comme un acte anormal de gestion entraînant pour la société anonyme la remise en cause de cette charge ? (Baux commerciaux)

L'intérêt de cette question réside dans les décisions que peut prendre l'administration fiscale lorsqu'elle contrôle le montant des loyers versés par les entreprises ainsi que leur éventuelle augmentation.

Dans un litige porté devant le Conseil d'Etat (3 novembre 2004, n° 234525, M. et Mme Riga), la position de l'administration était stricte : l'augmentation de loyer avec effet rétroactif constituait « un acte anormal de gestion », parce qu'elle n'avait pas de raison d'être. La situation financière du bailleur ne fut pas prise en considération. Il importait peu que le nouveau loyer ne put donner prise à la critique, restant dans les normes du marché.

Comme, par ailleurs, le bailleur était une société civile, dont les associés étaient les mêmes que ceux de la société anonyme, locataire, il fallait que le montant de l'augmentation de loyer révélant un acte anormal de gestion soit réintégré dans les résultats de la société anonyme (conséquence habituelle de l'acte anormal de gestion). Mais il fallait en outre que ce même montant soit considéré comme un « revenu distribué » pour les associés de la société civile et, par conséquent, soumis à l'impôt sur le revenu.

Le Conseil d'Etat mit heureusement à mal cette cascade d'impôts, refusant de retenir « l'acte anormal de gestion » en admettant que la société anonyme locataire puisse « sauver » son bailleur.

Le litige dura seize ans ! Sans commentaire.

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9. Un particulier, non professionnel, qui achète deux petits immeubles, les restaure et les réaménage, les dote d'un règlement de copropriété, puis les revend par lots respectivement 4 ans et 2 ans plus tard, peut-il être considéré comme marchand de biens ? (Gérance)

Elle est positive. Les deux critères de la qualité de marchand de biens auraient été remplis (selon CAA Nancy, 14 mars 2002, n° 97-1635) : d'une part, l'intention spéculative lors de l'achat, en raison des bénéfices réalisés et, d'autre part, le caractère habituel des cessions, résultant de la continuité et du nombre des transactions sur une courte période.

Ce particulier a été imposable aux BIC et assujetti à la TVA.

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10. L'article 19-2 de la loi de 1965 résultant de la loi SRU permet-il d'engager une procédure simple et rapide pour les charges de copropriété impayées ? (Copropriété)

L'article 19-2 permet de saisir le Président du Tribunal de Grande Instance statuant en la forme des référés, pour obtenir uniquement le paiement de la quote part des provisions du budget voté par l'assemblée générale en application de l'article 14-1.

Le Juge vérifiera la date d'exigibilité des provisions demandées (il conviendra que celles-ci soient fixées par l'assemblée générale), la validité de la mise en demeure adressée en recommandé avec avis de réception et l'expiration du délai de trente jours après la signature de l'accusé de réception.

Le Président du Tribunal rendra une ordonnance assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

Une interrogation subsiste cependant quant à la possibilité de poursuivre une procédure de saisie immobilière en vertu d'une telle décision.

Une procédure accélérée est limitée, ne pouvant pas être engagée pour obtenir le paiement des charges arriérées et des travaux.

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