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1. Le titulaire d'une carte de transaction « T » peut-il donner une carte de collaborateur dite « carte grise » à une personne morale ? (Gérance)Par un arrêt du 8 février 2005, la Cour de cassation a répondu que le titulaire d'une carte « T » peut habiliter une personne physique à négocier, s'entremettre ou transiger pour son compte, ce qui est l'expression de l'article 4 de la Loi Hoguet du 2 janvier 1970.
Par contre, le titulaire de la carte « T » ne peut conférer à une personne morale une attestation d'exercice de l'activité sans que celle-ci soit elle-même titulaire de la carte « T ».
^ haut de la page 2. Un propriétaire bailleur qui souhaite reprendre son local peut-il donner congé à son locataire s'il a l'intention d'utiliser ce logement comme pied-à-terre ? (Gérance)Lorsque le bail arrive à son terme, le propriétaire bailleur peut, dans les six mois qui précèdent cette échéance, donner congé à son locataire lorsqu'il désire reprendre le bien pour l'habiter.
La loi du 6 juillet 1989 relative aux baux à usage d'habitation n'impose pas au bailleur de motiver sa décision de reprendre le logement, ni de durée minimale d'occupation par le repreneur.
En revanche, la Cour de Cassation vient de rappeler dans une décision du 31 janvier 2001 que le droit de reprise du bailleur suppose une habitation des locaux à titre principal. Le propriétaire bailleur ne pourra donc reprendre son logement s'il souhaite l'utiliser comme pied-à-terre.
^ haut de la page 3. L'article 19-2 de la loi de 1965 résultant de la loi SRU permet-il d'engager une procédure simple et rapide pour les charges de copropriété impayées ? (Copropriété)L'article 19-2 permet de saisir le Président du Tribunal de Grande Instance statuant en la forme des référés, pour obtenir uniquement le paiement de la quote part des provisions du budget voté par l'assemblée générale en application de l'article 14-1.
Le Juge vérifiera la date d'exigibilité des provisions demandées (il conviendra que celles-ci soient fixées par l'assemblée générale), la validité de la mise en demeure adressée en recommandé avec avis de réception et l'expiration du délai de trente jours après la signature de l'accusé de réception.
Le Président du Tribunal rendra une ordonnance assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
Une interrogation subsiste cependant quant à la possibilité de poursuivre une procédure de saisie immobilière en vertu d'une telle décision.
Une procédure accélérée est limitée, ne pouvant pas être engagée pour obtenir le paiement des charges arriérées et des travaux.
^ haut de la page 4. Je suis locataire commerçante et mon bail est venu à expiration depuis quelques mois. Je voudrais éviter les frais d'une procédure pour renouveler mon bail. Est-ce possible ? (Baux commerciaux)Dans le cadre d'un renouvellement de bail commercial, tout est possible si vous être d'accord avec votre bailleur puisque le bail se forme par le consentement des parties (art. 1134 du Code de commerce).
Pour obtenir le renouvellement de votre bail sans autre forme de procès, c'est à dire demande de renouvellement par acte extra judiciaire puis procédure en fixation du prix du loyer si votre bailleur n'a pas répondu dans le délai de 3 mois qu'il s'opposait au renouvellement, il faut que vous contactiez votre bailleur et obtenir son accord sur le nouveau prix.
Dans ces conditions, la Cour de Cassation a rappelé (C.Cass. 3ème Civ. 10.10.2001) que la délivrance d'une demande de renouvellement n'est pas nécessaire à la formation d'un nouveau bail qui peut intervenir par l'accord des parties.
Dans le cas contraire, il faudra agir par voie ci-dessus citée.
^ haut de la page 5. L'agent immobilier est-il censé tout connaître, même la fiscalité la plus pointue ? Dans le cadre de sa mission, l'agent immobilier est tenu à un devoir d'information et de conseil de plus en plus étendu. Mais on demande à « l'agent immobilier de tout connaître », doit-on lui demander aussi d'être un bon fiscaliste ? (Transaction)En effet, l'analyse de la jurisprudence récente révèle que le devoir d'information et de conseil pesant sur les agents immobiliers est de plus en plus souvent retenu par les Tribunaux.
Cependant, certains tribunaux estiment, à juste titre, que la mise en jeu de la responsabilité de l'agent immobilier n'est pas automatique et qu'il est nécessaire de démontrer la faute de ce dernier.
A cet effet, un jugement du Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES en date du
8 septembre 2000 n'a pas retenu la responsabilité de l'agent immobilier.
En l'espèce, il était reproché à l'agent immobilier de n'avoir pas informé ses mandants sur les dispositions fiscales qui pouvaient leur être favorables.
Le Tribunal a considéré pour motiver sa décision que « le mandat locatif ne prévoyait aucune assistance fiscale ».
En effet, il s'agirait d'un mandat spécifique qui n'entre pas dans attributs habituels d'un agent immobilier.
Dès lors, la responsabilité de l'agent immobilier n'est pas retenue.
^ haut de la page 6. En cas de congé notifié aux époux cotitulaires d'un bail d'habitation, l'un d'entre eux peut-il valablement signer l'avis de réception de la lettre adressée à son (sa) conjoint(e) ? (Gérance)Non, répond la Cour d'appel de Montpellier dans un arrêt du 3 février 2004 : en cas de congés notifiés au deux époux, chacun d'eux doit signer l'avis de réception de la lettre qui lui est destinée, sauf procuration.
On sait que les époux cotitulaires d'un bail d'habitation par application de l'article 1751 du Code civil doivent chacun se voir personnellement notifier les actes visés par la loi tels congés et propositions de nouveau loyer. Si la Cour de cassation a admis, dans un arrêt du
2 février 2000, que cette exigence était satisfaite par la délivrance d'une lettre unique dont l'avis avait été signé par les deux époux, il n'en est pas de même dans l'hypothèse inverse, soumise à la Cour de Montpellier.
Force est de considérer, une fois de plus, que la délivrance d'un acte par lettre recommandée est source d'incertitudes. La jurisprudence considère notamment, rappelons le, que la réception ne s'entend pas de la première présentation (Cour de cassation, 10.1.1996) et que la lettre non réclamée par le destinataire ne peut donc pas être considérée comme reçue (Cour de Versailles, 8 et 15 mars 2002, notamment).
On rappellera utilement que le recours à l'acte extra-judiciaire permet au bailleur de pallier cette insécurité.
^ haut de la page 7. Est-il vrai qu'il est possible d'obtenir de la Mairie le nettoyage de façades d'immeubles "taguées" ? (Sécurité)Depuis le 1er janvier 2000, la Ville de Paris assure à titre gratuit l'élimination sur les immeubles parisiens des tags et graffitis et ce, en vertu d'un Arrêté du 15 octobre 1999.
Pour bénéficier de la gratuité, il faut que les tags ou graffitis soient visibles de la voie publique et qu'ils soient apposés à une hauteur maximum de 4 mètres.
La mesure est également applicable aux rideaux des commerces visibles en dehors des horaires d'ouverture.
Les propriétaires qui refusent le bénéfice de cette prestation doivent en informer la Ville de Paris et dans ce cas, seront tenus de faire nettoyer à leurs frais les graffitis souillant leur immeuble.
^ haut de la page 8. En matière de location meublée, quelles sont les exigences de la jurisprudence pour ne pas requalifier en bail à usage d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 ? (Gérance)La jurisprudence exige la réunion de deux éléments :
- un élément intentionnel : les parties doivent s'être entendues en pleine connaissance de cause sur le caractère meublé de la location ;
- et un élément matériel : la présence d'un mobilier suffisant pour permettre de vivre normalement dans le logement.
Pour éviter la requalification en bail à usage d'habitation soumis aux dispositions de la loi du
6 juillet 1989, il convient donc :
- d'introduire, dans le bail, des clauses permettant de justifier, sans contestation possible, de la volonté des parties de procéder à une location meublée, telles que les clauses mettant à la charge du locataire l'entretien des meubles, le rappel particulier des conditions de la location meublée, etc ;
- d'intégrer à la liste des meubles qui doit être annexée au bail et signée par les deux parties non seulement le mobilier, mais l'ensemble des équipements justifiant de leur caractère complet pour permettre une jouissance des lieux (réfrigérateur, plaque chauffante, etc.).
A défaut et nonobstant la réalité et l'intention des parties, le locataire pourra contester l'application des dispositions dérogatoires de la location en meublé.
^ haut de la page 9. La cession successive d'un bail commercial confère-t-elle ou non, transmission des obligations en découlant, au dernier titulaire du contrat qui deviendrait, dans l'affirmative débiteur envers le bailleur des dégradations causées par ses prédécesseurs ? (Baux commerciaux)Par un arrêt du 9 juillet 2003, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a répondu par l'affirmative en estimant que le dernier cessionnaire est tenu de la réparation de l'intégralité des désordres constatés dans les locaux commerciaux loués, même s'ils ont été commis par son cédant ou par des cédants antérieurs.
Cet arrêt est dans la droite ligne de précédents arrêts de la Haute Juridiction qui avait jugé qu'à défaut de clause contraire dans l'acte de cession, le cessionnaire est tenu envers le bailleur, en sa qualité d'ayant-cause du cédant, des dégradations causées par celui-ci, sauf celles auxquelles ce dernier s'était engagé à effectuer les réparations lors de l'établissement de l'état des lieux de sortie (Cass. civ. 3ème 13 juin 2001).
De même, par un arrêt du 27 octobre 1993, la Cour Suprême a également précisé que le preneur actuel est tenu envers le bailleur en sa qualité d'ayant-cause des locataires d'origine, des dégradations causées par celui-ci.
Il semble, eu égard aux termes généraux utilisés par les Hauts Magistrats dans l'arrêt du 9 juillet 2003, que la position de la Cour de cassation serait la même si le litige qui lui était soumis concernait un bailleur qui aurait refusé à son locataire un renouvellement de bail sans indemnité d'éviction.
^ haut de la page 10. Je suis propriétaire dans un immeuble d'un lot. Un autre copropriétaire de l'immeuble dispose d'un lot d'une superficie équivalente au mien. Cependant le nombre de ses millièmes est inférieur au mien.
Puis-je faire modifier cette répartition ? (Copropriété)Effectivement, vous pouvez faire annuler la grille de répartition des charges de copropriété, en vertu des articles 5, 10 alinéa 2, 43 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 et ce, quelle que soit la date du règlement de copropriété ou de sa publication.
En effet, la jurisprudence considère l'imprescriptibilité de ces actions.
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