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1. Dans le cas de la vente d'un immeuble en cours de location, la caution du locataire cesse-t-elle d'être tenue envers l'acquéreur de l'immeuble ? (Transaction)
2. Est-il vrai que l'irrégularité de la désignation d'un syndic entraîne la nullité de toutes les assemblées générales qu'il convoque ultérieurement ? (Copropriété)
3. Je suis locataire commerçante et mon bail est venu à expiration depuis quelques mois. Je voudrais éviter les frais d'une procédure pour renouveler mon bail. Est-ce possible ? (Baux commerciaux)
4. Mon voisin construit un immeuble à proximité immédiate de mon habitation, ce qui me cause une gêne. Puis-je en demander réparation ? (Voisinage)
5. Un congé vente doit-il mentionner la surface de l'appartement loué ? (Gérance)
6. Un particulier, non professionnel, qui achète deux petits immeubles, les restaure et les réaménage, les dote d'un règlement de copropriété, puis les revend par lots respectivement 4 ans et 2 ans plus tard, peut-il être considéré comme marchand de biens ? (Gérance)
7. Un copropriétaire peut-il se prévaloir de son titre de propriété, pour être déclaré propriétaire de parties communes qu'il a acquises de bonne foi depuis plus de dix ans ? (Copropriété)
8. Est-il vrai qu'il est possible d'obtenir de la Mairie le nettoyage de façades d'immeubles "taguées" ? (Sécurité)
9. Dans quelle mesure les frais d'état des lieux peuvent-ils être refacturés au locataire sous le régime de la loi du 6 juillet 1989 ? (Gérance)
10. La cession successive d'un bail commercial confère-t-elle ou non, transmission des obligations en découlant, au dernier titulaire du contrat qui deviendrait, dans l'affirmative débiteur envers le bailleur des dégradations causées par ses prédécesseurs ? (Baux commerciaux)

 

1. L'article 19-2 de la loi de 1965 résultant de la loi SRU permet-il d'engager une procédure simple et rapide pour les charges de copropriété impayées ? (Copropriété)

L'article 19-2 permet de saisir le Président du Tribunal de Grande Instance statuant en la forme des référés, pour obtenir uniquement le paiement de la quote part des provisions du budget voté par l'assemblée générale en application de l'article 14-1.

Le Juge vérifiera la date d'exigibilité des provisions demandées (il conviendra que celles-ci soient fixées par l'assemblée générale), la validité de la mise en demeure adressée en recommandé avec avis de réception et l'expiration du délai de trente jours après la signature de l'accusé de réception.

Le Président du Tribunal rendra une ordonnance assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

Une interrogation subsiste cependant quant à la possibilité de poursuivre une procédure de saisie immobilière en vertu d'une telle décision.

Une procédure accélérée est limitée, ne pouvant pas être engagée pour obtenir le paiement des charges arriérées et des travaux.

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2. Un commerçant est installé dans le centre d'une ville de province. Il est locataire à titre commercial de locaux dans lesquels il exerce son activité. La municipalité a entrepris au cours de son bail venu récemment à expiration des travaux d'aménagement rendant plus attrayant le centre historique de cette ville. Son loyer devra-t-il être déplafonné ? (Baux commerciaux)

Les dispositions de l'article L 145-34 du Code de Commerce prévoient qu'en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité, le loyer d'un bail en renouvellement est déplafonné.

Il est donc indispensable à ce déplafonnement qu'il y ait cumulativement modification de ces facteurs et modification notable.

Le fait que le centre historique de la ville dans laquelle se trouvent ces locaux commerciaux soit réaménagé de façon plus attractive ne suffit pas à lui seul à justifier le déplafonnement.

Encore faut-il que ces travaux de réaménagement aient une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée précisément par ce locataire et que par ailleurs ils soient à l'origine d'une modification notable des facteurs de commercialité.

Faute d'établir que ces deux conditions sont de façon stricte cumulativement réunies, le déplafonnement pourrait être contesté par le locataire.

C'est ainsi que la Cour de Cassation en a encore récemment décidé au sujet de locaux se trouvant dans le centre de la bonne ville de PAU.

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3. Le syndic est-il responsable en cas de dépenses irrégulièrement engagées ? (Copropriété)

Un arrêt de la 23ème Chambre, section A de la Cour d'Appel de Paris en date du 4 juillet 2001 (Syndicat des copropriétaires 2 bis et 4, avenue du 25 août 1944, résidence La Prévôté,
94000 Thiais c/CGAB SARL et autres - R.G. n° 2000/09358) a répondu à cette question par la négative.

En effet, l'arrêt susvisé n'a pas retenu la responsabilité d'un syndic qui avait décidé de son propre chef de faire effectuer une étude sans que l'assemblée générale des copropriétaires ait préalablement donné son accord.

Le premier juge avait déjà estimé que, même si l'étude avait été irrégulièrement engagée, celle-ci présentait un intérêt pour l'entretien et la conservation de l'immeuble, l'assemblée générale ayant décidé le changement de 566 fenêtres, la copropriété et l'étude ayant profité au syndicat.

La Cour d'Appel a confirmé cette appréciation des faits de la cause en précisant que le syndicat appelant ne contestant pas que cette étude ait été utile à la réalisation des travaux envisagés, il doit donc bien le paiement sans pouvoir prétendre à la garantie de son ancien syndic.

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4. J'ai fait l'acquisition d'un appartement qui comporte des vices cachés. J'ai écrit à mon vendeur mais la lettre me revient "NPAI". Quel recours puis-je intenter ? (Transaction)

La procédure en vices cachés de l'art. 1641 du Code civil doit être introduite à bref délai.

La jurisprudence admet un délai d'un an.

Cependant, si vous ne retrouvez pas votre vendeur qui n'a pas fait connaître sa nouvelle adresse lors de la signature de l'acte de vente, vous pouvez engager la responsabilité du notaire qui, en vertu de l'article 5 du décret du 26.11.71, est tenu de vérifier l'identité, l'état et le domicile des parties.

La Cour de cassation vient de le rappeler dans un arrêt rendu le 4.02.2003 (pourvoi n° 0114889 E) en considérant que le notaire, en se bornant à indiquer l'adresse du bien vendu sur son acte de vente, aurait dû attirer l'attention des acquéreurs sur les risques encourus par eux si le domicile des vendeurs n'est pas connu.

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5. Peut-on vraiment, sans risque, licencier sans aucun motif, un salarié bénéficiant d'un contrat dit « Nouvelles Embauches» ? (Gérance)

A la suite de la loi n° 2005-846 du 26 Juillet 2005, le contrat "nouvelles embauches" a été créé par ordonnance, au conseil des ministres, le 2 Août 2005. Il est destiné à favoriser l'embauche dans les (très) petites entreprises, notamment celles qui emploient moins de vingt salariés.

Il s'agit d'un C.D.I., mais d'une durée de deux ans, d'où l'ambiguïté de sa nature juridique. Il doit obligatoirement être écrit et il est soumis à toutes les règles du Code du Travail et des conventions collectives, du secteur d'activité concerné. L'innovation réside dans la rupture du contrat. Elle doit se faire par lettre recommandée avec accusé de réception, sans avoir à la motiver, c'est-à-dire à énoncer des motifs vérifiables et objectivement démontrés, et sans avoir à convoquer à un entretien préalable.

Un préavis est dû, dont la durée dépend de l'ancienneté : 2 semaines du deuxième au sixième mois de présence dans l'entreprise : au-delà, il est d'un mois. Le salarié, en cas de rupture, perçoit le salaire en cours, les congés payés, plus une indemnité égale à 8% du montant total de la rémunération brute due depuis la conclusion du contrat. Il est précisé que ces 8% ne sont soumis ni à l'impôt, ni aux cotisations sociales.

L'employeur devra aussi verser une contribution de 2% du montant total de la rémunération brute, au service public de l'emploi, pour aider le salarié à retrouver un travail.

Le C.N.E. peut aussi être conclu pour recruter un salarié à temps partiel.
Il n'y a pas de période d'essai possible (qui ne s'applique qu'aux CDI « classiques »), il faut respecter un délai de carence de 3 mois, avant de conclure un nouveau C.N.E.

Les Tribunaux et notamment les Conseils de Prud'hommes n'ont pas encore eu à juger les « licenciements » ou les « ruptures » dans le cadre d'un C.N.E.

Licencier sans aucun motif sérieux peut être dangereux. Il est conseillé de rompre le contrat, en se constituant un dossier d'insuffisance professionnelle, inaptitude aux fonctions, voire fautes. On ne sait pas dans quel sens ira la jurisprudence en matière d'abus de droit, concernant le C.N.E.

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6. L'établissement du carnet d'entretien de l'immeuble peut-il permettre au syndic de percevoir une rémunération particulière ? (Copropriété)

Le nouvel article 18 de la loi du 10 juillet 1965 issu de l'article 78 de la loi du 13 décembre 2000 impose la tenue du carnet d'entretien par le syndic de copropriété.

Une réponse ministérielle est venue affirmer que cette prestation ne pouvait donner lieu à une quelconque rémunération particulière (Réponse Ministérielle n° 72 799 du 8 avril 2002).

La 23ème Chambre B de la Cour d'appel de Paris, spécialisée en matière de copropriété, a décidé, dans un arrêt du 25 novembre 2004, que de tels honoraires peuvent être prévus dans le contrat de syndic ou par une résolution d'assemblée générale. Les copropriétaires qui contestaient le versement des honoraires au syndic pour l'établissement du carnet d'entretien ont ainsi été déboutés puisque la demande du syndic a été jugée parfaitement fondée (Cour d'appel de Paris, 23ème chambre B, 25 novembre 2004).

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7. En matière de copropriété, faut-il attendre l'expiration du délai de recours de deux mois pour mettre à exécution une décision d'assemblée générale ? (Copropriété)

Dans un arrêt du 16 juin 2003, la Cour d'appel de Toulouse a rappelé qu'une décision d'assemblée générale de copropriété s'impose à tous dès qu'elle est votée sans qu'il y ait lieu d'attendre l'expiration du bail de recours.

L'article 42 alinéa 2 modifié ne prévoit qu'une seule exception en faveur des travaux prévus aux articles 25 et 26 de la loi dont l'exécution est suspendue jusqu'à l'expiration du délai de deux mois à compter de la notification de ces décisions pour exercer l'action en nullité.

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8. La clause d'achat en l'état (clause de non garantie des vices cachés) est-elle une clause d'exonération pour le vendeur si des désordres sont découverts postérieurement à la vente ? (Transaction)

Attention, lorsque le vendeur signe un contrat de vente dans lequel est insérée une clause de non garantie des vices cachés, il ne doit pas se croire à l'abri de tout recours.

En effet, dans une décision rendue le 25 avril 2003, le Tribunal de Grande Instance d'Evry rappelle qu'une telle clause doit être écartée lorsque la mauvaise foi et la connaissance du vice par le vendeur sont démontrés.

"Il y a lieu enfin d'écarter la clause de non garantie des vices cachés...

En effet, la preuve de la mauvaise foi des consorts X.. est rapportée par les éléments ci-dessus évoqués et provenant d'une part de l'état de la toiture, d'autre part, de la trace d'infiltration avant la vente, et enfin de leurs déclarations contradictoires s'agissant de leur intervention sur la toiture".

En l'espèce, ce jugement est protecteur de l'acquéreur et sanctionne le vendeur de mauvaise foi qui ne saurait être couvert par cette clause.

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9. Deux co-locataires sont signataires du bail. L'un donne son congé. Reste-t-il néanmoins tenu de payer les loyers jusqu'à la fin du bail ? (Gérance)

Il a été jugé par un arrêt du 8 novembre 1995 par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation que le co-preneur solidaire reste tenu envers le bailleur même s'il n'habite plus le logement loué. Par conséquent, le congé n'a pas d'influence sur le bail lui-même qui continue avec le preneur resté dans les lieux.

Le co-preneur qui libère les lieux a toutefois intérêt à signifier son congé au bailleur, ce qui lui permettra de se libérer de son obligation lorsque le bail est renouvelé tacitement.

En effet, la tacite reconduction du bail donne en réalité naissance à un nouveau contrat auquel le preneur qui doit quitter les lieux n'est plus tenu.

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10. Un congé vente doit-il mentionner la surface de l'appartement loué ? (Gérance)

Aux termes de l'article 15-2 de la loi du 6 juillet 1989, le congé donné par le bailleur, lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre, doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée et vaut vente au profit du locataire, l'offre étant valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

La loi n° 96-1107 DU 18/12/1996 dite LOI CARREZ dont est issu le nouvel article 46 de la loi du 10/07/1965, stipule : << toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot, mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie ... >>

Cette loi n'impose donc pas qu'il soit précisé la surface à vendre dans un congé.

Cependant, certains Tribunaux d'Instance et notamment le Tribunal d'Instance du 14ème, avait annulé un congé, au motif que la loi dite CARREZ constituait l'une des conditions de la vente devant être portée à la connaissance du locataire.

La Cour d'Appel a censuré cette exigence puisqu'aussi bien la 6ème Chambre B et C de la Cour d'Appel a considéré que l'article 46-1 de la loi du 18/12/1996 ne visait que les contrats et n'était donc pas applicable à un congé pour vendre (Cour d'Appel 6ème Chambre Section C 14/09/1999. Gazette du Palais 31/03/ - 1/04/2000. Cour d'Appel 6ème Chambre Section B 3/02/2000. Actualité Juridique 10/04/2000 page 345. Cour d'Appel 6ème Chambre C. 20/06/2000 Actualité Juridique 10/10/2000 page 144).

Enfin, la loi n°2000-1208 du 13/12/2000 dite loi S.R.U. semble régler définitivement la question puisque dans son article 190, elle complète l'article 15 de la loi du 06/07/1989 en stipulant que les dispositions de l'article 46 de la loi du 10/07/1965 ne sont pas applicables aux congés fondés sur la décision de vendre le logement, c'est à dire qu'elle exclut le congé pour vendre de l'obligation de mentionner la superficie du lot de copropriété vendu.

Cette nouvelle disposition est applicable depuis le 14/12/2000 et sous réserves des décisions de justice passées en force de chose jugée, l'article 190 valide les congés fondés sur la décision de vendre le logement délivrés antérieurement à la publication de la loi et qui ne comportaient pas la superficie des lots vendus.

Il convient en outre de préciser que le congé doit préciser chaque lot vendu et ne pas omettre les caves sous peine de nullité du congé.

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