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1. Est-il possible de prévoir dans un bail commercial une clause stipulant le renouvellement automatique du bail pour 9 ans et d'en fixer par avance le montant du loyer ? (Baux commerciaux)
2. Une promesse synallagmatique de vente d'un immeuble lie un vendeur à un acquéreur. Elle est soumise à diverses conditions suspensives devant être réalisées au plus tard à une certaine date. Le vendeur peut-il en tout état de cause revendiquer la caducité de la promesse alors que l'une quelconque des conditions suspensives n'est pas réalisée dans le délai contractuel ? (Transaction)
3. Je suis copropriétaire indivis avec un indivisaire qui ne règle pas sa quote-part de charges de copropriété. Le syndic me menace d'engager une procédure à mon encontre pour obtenir le paiement de l'intégralité des charges. Dois-je les régler ? (Copropriété)
4. Le syndic est-il responsable en cas de dépenses irrégulièrement engagées ? (Copropriété)
5. Dans quelle mesure les frais d'état des lieux peuvent-ils être refacturés au locataire sous le régime de la loi du 6 juillet 1989 ? (Gérance)
6. Un particulier, non professionnel, qui achète deux petits immeubles, les restaure et les réaménage, les dote d'un règlement de copropriété, puis les revend par lots respectivement 4 ans et 2 ans plus tard, peut-il être considéré comme marchand de biens ? (Gérance)
7. La cession successive d'un bail commercial confère-t-elle ou non, transmission des obligations en découlant, au dernier titulaire du contrat qui deviendrait, dans l'affirmative débiteur envers le bailleur des dégradations causées par ses prédécesseurs ? (Baux commerciaux)
8. Le locataire ou le copropriétaire d'un appartement à usage d'habitation peut-il poser une antenne parabolique sur la façade de l'immeuble ou sur le balcon, s'il en existe un ? (Copropriété)
9. Nos locaux ont été donnés à bail à titre commercial, à un preneur alors immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés. A la date de son renouvellement, le preneur n'était plus immatriculé. Ce dernier a-t-il le droit de se prévaloir de la protection du statut des baux commerciaux ? (Baux commerciaux)
10. Le titulaire d'une carte de transaction « T » peut-il donner une carte de collaborateur dite « carte grise » à une personne morale ? (Gérance)

 

1. Je suis propriétaire dans un immeuble d'un lot. Un autre copropriétaire de l'immeuble dispose d'un lot d'une superficie équivalente au mien. Cependant le nombre de ses millièmes est inférieur au mien.
Puis-je faire modifier cette répartition ? (Copropriété)

Effectivement, vous pouvez faire annuler la grille de répartition des charges de copropriété, en vertu des articles 5, 10 alinéa 2, 43 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 et ce, quelle que soit la date du règlement de copropriété ou de sa publication.

En effet, la jurisprudence considère l'imprescriptibilité de ces actions.

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2. Un congé vente doit-il mentionner la surface de l'appartement loué ? (Gérance)

Aux termes de l'article 15-2 de la loi du 6 juillet 1989, le congé donné par le bailleur, lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre, doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée et vaut vente au profit du locataire, l'offre étant valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

La loi n° 96-1107 DU 18/12/1996 dite LOI CARREZ dont est issu le nouvel article 46 de la loi du 10/07/1965, stipule : << toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot, mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie ... >>

Cette loi n'impose donc pas qu'il soit précisé la surface à vendre dans un congé.

Cependant, certains Tribunaux d'Instance et notamment le Tribunal d'Instance du 14ème, avait annulé un congé, au motif que la loi dite CARREZ constituait l'une des conditions de la vente devant être portée à la connaissance du locataire.

La Cour d'Appel a censuré cette exigence puisqu'aussi bien la 6ème Chambre B et C de la Cour d'Appel a considéré que l'article 46-1 de la loi du 18/12/1996 ne visait que les contrats et n'était donc pas applicable à un congé pour vendre (Cour d'Appel 6ème Chambre Section C 14/09/1999. Gazette du Palais 31/03/ - 1/04/2000. Cour d'Appel 6ème Chambre Section B 3/02/2000. Actualité Juridique 10/04/2000 page 345. Cour d'Appel 6ème Chambre C. 20/06/2000 Actualité Juridique 10/10/2000 page 144).

Enfin, la loi n°2000-1208 du 13/12/2000 dite loi S.R.U. semble régler définitivement la question puisque dans son article 190, elle complète l'article 15 de la loi du 06/07/1989 en stipulant que les dispositions de l'article 46 de la loi du 10/07/1965 ne sont pas applicables aux congés fondés sur la décision de vendre le logement, c'est à dire qu'elle exclut le congé pour vendre de l'obligation de mentionner la superficie du lot de copropriété vendu.

Cette nouvelle disposition est applicable depuis le 14/12/2000 et sous réserves des décisions de justice passées en force de chose jugée, l'article 190 valide les congés fondés sur la décision de vendre le logement délivrés antérieurement à la publication de la loi et qui ne comportaient pas la superficie des lots vendus.

Il convient en outre de préciser que le congé doit préciser chaque lot vendu et ne pas omettre les caves sous peine de nullité du congé.

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3. Un copropriétaire peut-il contester une assemblée générale des copropriétaires qui a modifié la répartition des charges, l'assemblée générale étant définitive, celle-ci n'ayant pas été contestée dans le délai de deux mois de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ? (Copropriété)

Si une assemblée générale des copropriétaires a modifié irrégulièrement une répartition de charges communes, en violation des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, cette décision d'assemblée générale des copropriétaires peut être contestée à tout moment devant un Tribunal, s'agissant d'une action relative à une clause réputée non écrite.

La Cour de cassation, dans un arrêt du 27 septembre 2000 avait reconnu la recevabilité d'une telle action.

La Cour d'appel de Paris, dans un arrêt du 17 juin 2004 a confirmé que toute résolution d'assemblée générale contraire aux dispositions d'ordre public de l'article 10 de la loi du
10 juillet 1965, doit être réputée non écrite et peut donc être contestée à tout moment.

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4. Quelle est la prescription applicable aux loyers et charges locatives depuis l'entrée en vigueur de la Loi du 18 janvier 2005 dite de « programmation pour la cohésion sociale » ? (Gérance)

Auparavant, après un flottement jurisprudentiel, la Cour de cassation avait décidé qu'à l'instar de l'action en paiement des loyers, celle afférente aux charges locatives se prescrivait par cinq ans.

Cette solution est confirmée par le législateur qu'il s'agisse des charges régulières, des provisions sur charges ou des charges liquidées en fin d'année.

Il semble qu'il faille y inclure les taxes légalement ou contractuellement récupérables.

Concernant l'action en répétition de l'indu, alors que la jurisprudence la plus traditionnelle la soumettait à la prescription trentenaire de droit commun à la différence cependant de la Chambre Sociale de la Cour de cassation qui avait exprimé une position divergente, le législateur a fait preuve d'unification et soumet désormais également cette action à la prescription quinquennale.

Son intention est manifestement de simplifier et d'uniformiser les régimes de prescription applicables aux loyers et charges.

Pour ce qui est des dispositions transitoires, la loi nouvelle, bien que d'application immédiate, ne saurait s'appliquer aux procédures en cours.

Les nouvelles règles de prescriptions sont donc applicables aux actions introduites après son entrée en vigueur.

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5. Un copropriétaire peut-il se prévaloir de son titre de propriété, pour être déclaré propriétaire de parties communes qu'il a acquises de bonne foi depuis plus de dix ans ? (Copropriété)

La Cour de cassation vient de reconnaître dans un arrêt rendu le 20 avril 2003 (Cass. civ. 3ème
30 avril 2003) que le titre de propriété permettait au copropriétaire d'invoquer l'article 2265 du Code civil comme fin de non recevoir à l'action en revendication engagée par le Syndicat des copropriétaires sur des parties communes.

Il résulte en effet de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 que les actions réelles se prescrivent par trente ans, par opposition aux actions personnelles dont la prescription est de 10 ans.

La Cour de cassation a cependant reconnu qu'un copropriétaire pouvait bénéficier de la prescription abrégée prévue par l'article 2265 du Code civil sur des droits indivis de propriété qu'il a acquis accessoirement aux droits exclusifs qu'il détient sur les parties privatives de son lot depuis plus de 10 ans.

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6. Le locataire est-il tenu d'avertir son bailleur des réparations à sa charge ? (Gérance)

Selon la jurisprudence dominante, la responsabilité du bailleur n'est engagée vis à vis du locataire que si ce dernier l'a averti et, de préférence, mis en demeure (Cour de Montpellier,
2 novembre 1999, notamment). A défaut, le locataire ne pourra ni prétendre à une indemnisation, ni opposer l'exception d'inexécution (laquelle suppose, par ailleurs, une impossibilité totale d'utiliser les lieux loués). Dans un arrêt du 9 février 2005, la Cour de cassation a décidé que le locataire qui avait négligé pendant huit ans d'avertir son propriétaire des travaux à sa charge devait en assumer une partie du coût (estimée à 50% par la Cour d'appel).

Un arrêt de la Cour de cassation du 21 février 1959 avait toutefois considéré que cette obligation du locataire ne s'appliquait qu'aux réparations stricto sensu, c'est à dire aux accidents qui peuvent survenir en dehors de l'usure normale, et non pas à l'entretien, qui serait une obligation continue du bailleur. Cette distinction subtile entre réparations et entretien ne semble plus apparaître clairement dans la jurisprudence contemporaine, laquelle exige généralement que le propriétaire soit averti.

Par ailleurs, l'article 1144 du Code civil ne permet pas au locataire de se substituer au propriétaire pour faire réaliser à sa place les travaux dus par ce dernier et en obtenir ensuite le remboursement, sauf à y être autorisé par une décision de justice (Cour de cassation,
15 juin 2004). Il n'en est autrement que si les travaux, urgents, ont été réalisés à l'économie par le locataire après un refus du bailleur (id., 12 juin 2002).

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7. Une promesse synallagmatique de vente d'un immeuble lie un vendeur à un acquéreur. Elle est soumise à diverses conditions suspensives devant être réalisées au plus tard à une certaine date. Le vendeur peut-il en tout état de cause revendiquer la caducité de la promesse alors que l'une quelconque des conditions suspensives n'est pas réalisée dans le délai contractuel ? (Transaction)

Contrairement à ce que l'on pourrait penser, il ne suffit pas au vendeur de faire état de la non-réalisation d'une condition suspensive dans le délai contractuel pour revendiquer la caducité et par conséquent la nullité de la promesse synallagmatique de vente.

Encore faut-il que le vendeur soit de bonne foi conformément à l'obligation qui pèse sur lui aux termes de l'article 1134 alinéa 3 du Code civil.

Encore récemment, la jurisprudence a eu l'occasion d'insister sur cette obligation de bonne foi.

Un vendeur avait soutenu que la promesse de vente était caduque faute de réalisation de la condition suspensive dans le délai contractuel.

Mais son conseil avait peu de temps avant l'expiration de ce délai porté à la connaissance du notaire qu'un certain nombre d'éléments nouveaux de dernière minute empêchaient la vente.

L'acquéreur en avait évidemment fait état dans le cadre de la procédure.

La Cour de cassation a rappelé que la promesse ne pouvait être déclarée nulle et caduque que si le promettant avait invoqué de bonne foi la défaillance du bénéficiaire de la promesse ce qui au regard des éléments portés à la connaissance du notaire par le conseil du vendeur au cours de sa validité était loin d'être établi (Cass. 3ème civ. 23 juin 2004, Sceaux Immobilier c/E).

Il faut donc retenir que la bonne foi du promettant est donc dans une situation de ce genre déterminante de la caducité et de la nullité de la promesse.

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8. Mon voisin construit un immeuble à proximité immédiate de mon habitation, ce qui me cause une gêne. Puis-je en demander réparation ? (Voisinage)

Le préjudice subi qu'il convient d'établir, peut donner lieu à réparation sur un triple
fondement :

1. La responsabilité pour faute qui suppose la démonstration de ladite faute (par exemple une grue vient démolir une cheminée).

2. Peut être invoquée la responsabilité du fait de la chose : par exemple, l'immeuble construit déséquilibre le terrain, et provoque des fissurations à l'immeuble voisin.

3. Trouble de voisinage.

Que ce soit le bruit ou les poussières pendant la construction, ou encore la suppression d'une vue ou la détérioration malgré un permis de construire de l'esthétique générale d'une rue, le trouble de voisinage peut donner lieu à réparation sans qu'il y ait particulièrement à établir une faute.

Par contre outre le préjudice subi, il appartient à la victime d'établir le caractère anormal du trouble, et non seulement d'affirmer qu'il y a un trouble.

Si la décision de justice ne caractérise pas l'anormalité du risque, elle encourra la sanction de la Cour de cassation.

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9. Un copropriétaire peut-il agir seul en justice en vue de faire respecter un règlement de copropriété, même s'il ne subit aucun préjudice ? (Copropriété)

L'article 15 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « le syndicat (...) peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs [copropriétaires], en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. ».

Le règlement de copropriété confère une part prépondérante des droits afférents à l'immeuble.

Aussi, la jurisprudence a-t-elle admis assez largement l'action individuelle d'un copropriétaire tendant à en faire respecter les dispositions, même en l'absence d'un préjudice personnel distinct du préjudice collectif, son intérêt à agir trouvant sa source dans le respect de ce règlement qui constitue un contrat entre les parties (Cass. 3e civ., 19 mai 1981 – CA Paris, 26 sept. 1996 –
CA Paris, 12 févr. 1998).

Dans un arrêt du 3 mars 1999, la Cour de cassation a cependant posé une condition supplémentaire, en exigeant qu'une action d'un copropriétaire non motivée par un intérêt direct autre que la violation d'un règlement de copropriété fût accessoire de celle du syndicat, et non pas principale.

La Cour suprême semble cependant être revenue sur cette position. Dans un arrêt du
10 janvier 2001, elle énonce que « l'action individuelle d'un copropriétaire, en vue du respect du règlement de copropriété, est recevable sans qu'il soit astreint à démontrer qu'il subit un préjudice personnel et spécial distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat ».

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10. A quelle condition, les frais de recouvrement de charges de copropriété peuvent-ils être imputés au copropriétaire débiteur ? (Voisinage)

En règle générale, les frais de recouvrement ne peuvent être imputés au débiteur que s'ils ont été engagés en vertu d'un titre exécutoire.

Les frais de recouvrement exposés sans titre exécutoire restent à la charge du syndicat des copropriétaires, sauf s'ils concernent un acte dont l'accomplissement est prescrit par la loi.
Mais, la loi SRU du 13 décembre 2000 a institué un principe de contribution aux frais de recouvrement spécifique au régime de la copropriété.

Le nouvel article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, issu de la loi SRU, prévoit que les frais nécessaires exposés à compter d'une mise en demeure pour le recouvrement de charges justifiées à l'encontre d'un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire.

Si les trois conditions de nécessité des frais, d'une mise en demeure préalable et du caractère justifié de la créance sont cumulativement remplies, les frais de recouvrement pourront être mis à la charge du copropriétaire en l'absence de tout titre exécutoire par dérogation au principe issu de la loi sur les procédures civiles d'exécution.

La jurisprudence a d'ores et déjà décidé que des frais de sommation d'huissier n'étaient pas forcément nécessaires au même titre que des sommes versées au syndic pour la constitution d'un dossier à remettre à un avocat en vue du recouvrement de charges impayées
(Cour d'appel Paris, 21/02/2002).

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