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1. A quelle condition, les frais de recouvrement de charges de copropriété peuvent-ils être imputés au copropriétaire débiteur ? (Voisinage)
2. Un congé vente doit-il mentionner la surface de l'appartement loué ? (Gérance)
3. Une société anonyme exploitant un hôtel-restaurant en vertu d'un bail de neuf ans peut-elle consentir une augmentation de loyer avec effet rétroactif à son bailleur déficitaire, situation risquant de le conduire à la liquidation judiciaire et d'aboutir à la vente forcée de l'immeuble ?
Existe-t-il un risque que cette augmentation soit considérée comme un acte anormal de gestion entraînant pour la société anonyme la remise en cause de cette charge ?
(Baux commerciaux)
4. Je subis dans mon logement de graves nuisances sonores. Que puis-je faire pour les faire cesser ? (Voisinage)
5. Nos locaux ont été donnés à bail à titre commercial, à un preneur alors immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés. A la date de son renouvellement, le preneur n'était plus immatriculé. Ce dernier a-t-il le droit de se prévaloir de la protection du statut des baux commerciaux ? (Baux commerciaux)
6. Une promesse synallagmatique de vente d'un immeuble lie un vendeur à un acquéreur. Elle est soumise à diverses conditions suspensives devant être réalisées au plus tard à une certaine date. Le vendeur peut-il en tout état de cause revendiquer la caducité de la promesse alors que l'une quelconque des conditions suspensives n'est pas réalisée dans le délai contractuel ? (Transaction)
7. Le locataire ou le copropriétaire d'un appartement à usage d'habitation peut-il poser une antenne parabolique sur la façade de l'immeuble ou sur le balcon, s'il en existe un ? (Copropriété)
8. Un copropriétaire irrégulièrement convoqué à une assemblée générale peut-il se voir opposer le délai de prescription de deux mois qui lui est octroyé pour contester les décisions d'une assemblée générale ? (Copropriété)
9. J'ai reçu un congé de mon bailleur pour vente de l'appartement mais je ne l'ai pas contesté comme l'indique ce congé dans le délai de 2 mois. Je suis assignée devant le Tribunal d'Instance.
Puis-je encore soulever la nullité du congé ?
(Gérance)
10. Les colocataires d'un bail à usage d'habitation peuvent-ils bénéficier du préavis réduit à un mois si l'événement invoqué à l'appui de la demande de réduction en concerne que l'un d'entre eux ? (Gérance)

 

1. Un copropriétaire peut-il contester une assemblée générale des copropriétaires qui a modifié la répartition des charges, l'assemblée générale étant définitive, celle-ci n'ayant pas été contestée dans le délai de deux mois de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ? (Copropriété)

Si une assemblée générale des copropriétaires a modifié irrégulièrement une répartition de charges communes, en violation des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, cette décision d'assemblée générale des copropriétaires peut être contestée à tout moment devant un Tribunal, s'agissant d'une action relative à une clause réputée non écrite.

La Cour de cassation, dans un arrêt du 27 septembre 2000 avait reconnu la recevabilité d'une telle action.

La Cour d'appel de Paris, dans un arrêt du 17 juin 2004 a confirmé que toute résolution d'assemblée générale contraire aux dispositions d'ordre public de l'article 10 de la loi du
10 juillet 1965, doit être réputée non écrite et peut donc être contestée à tout moment.

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2. J'ai reçu un congé de mon bailleur pour vente de l'appartement mais je ne l'ai pas contesté comme l'indique ce congé dans le délai de 2 mois. Je suis assignée devant le Tribunal d'Instance.
Puis-je encore soulever la nullité du congé ? (Gérance)

L'article 15.II de la loi du 6 juillet 1989 stipule : "le congé doit à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis (...). A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local".

Le délai de deux mois est le délai pour accepter l'offre de vente uniquement.

Votre contestation n'entre pas dans ce délai et vous pourrez soulever la nullité du congé devant le Tribunal d'Instance.

C'est ce que rappelle la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 18 février 2003 (AJDI oct. 2003 p.669).

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3. En matière de location meublée, quelles sont les exigences de la jurisprudence pour ne pas requalifier en bail à usage d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 ? (Gérance)

La jurisprudence exige la réunion de deux éléments :

- un élément intentionnel : les parties doivent s'être entendues en pleine connaissance de cause sur le caractère meublé de la location ;
- et un élément matériel : la présence d'un mobilier suffisant pour permettre de vivre normalement dans le logement.

Pour éviter la requalification en bail à usage d'habitation soumis aux dispositions de la loi du
6 juillet 1989, il convient donc :

- d'introduire, dans le bail, des clauses permettant de justifier, sans contestation possible, de la volonté des parties de procéder à une location meublée, telles que les clauses mettant à la charge du locataire l'entretien des meubles, le rappel particulier des conditions de la location meublée, etc ;
- d'intégrer à la liste des meubles qui doit être annexée au bail et signée par les deux parties non seulement le mobilier, mais l'ensemble des équipements justifiant de leur caractère complet pour permettre une jouissance des lieux (réfrigérateur, plaque chauffante, etc.).

A défaut et nonobstant la réalité et l'intention des parties, le locataire pourra contester l'application des dispositions dérogatoires de la location en meublé.

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4. Un copropriétaire peut-il se prévaloir de son titre de propriété, pour être déclaré propriétaire de parties communes qu'il a acquises de bonne foi depuis plus de dix ans ? (Copropriété)

La Cour de cassation vient de reconnaître dans un arrêt rendu le 20 avril 2003 (Cass. civ. 3ème
30 avril 2003) que le titre de propriété permettait au copropriétaire d'invoquer l'article 2265 du Code civil comme fin de non recevoir à l'action en revendication engagée par le Syndicat des copropriétaires sur des parties communes.

Il résulte en effet de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 que les actions réelles se prescrivent par trente ans, par opposition aux actions personnelles dont la prescription est de 10 ans.

La Cour de cassation a cependant reconnu qu'un copropriétaire pouvait bénéficier de la prescription abrégée prévue par l'article 2265 du Code civil sur des droits indivis de propriété qu'il a acquis accessoirement aux droits exclusifs qu'il détient sur les parties privatives de son lot depuis plus de 10 ans.

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5. Un commerçant est installé dans le centre d'une ville de province. Il est locataire à titre commercial de locaux dans lesquels il exerce son activité. La municipalité a entrepris au cours de son bail venu récemment à expiration des travaux d'aménagement rendant plus attrayant le centre historique de cette ville. Son loyer devra-t-il être déplafonné ? (Baux commerciaux)

Les dispositions de l'article L 145-34 du Code de Commerce prévoient qu'en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité, le loyer d'un bail en renouvellement est déplafonné.

Il est donc indispensable à ce déplafonnement qu'il y ait cumulativement modification de ces facteurs et modification notable.

Le fait que le centre historique de la ville dans laquelle se trouvent ces locaux commerciaux soit réaménagé de façon plus attractive ne suffit pas à lui seul à justifier le déplafonnement.

Encore faut-il que ces travaux de réaménagement aient une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée précisément par ce locataire et que par ailleurs ils soient à l'origine d'une modification notable des facteurs de commercialité.

Faute d'établir que ces deux conditions sont de façon stricte cumulativement réunies, le déplafonnement pourrait être contesté par le locataire.

C'est ainsi que la Cour de Cassation en a encore récemment décidé au sujet de locaux se trouvant dans le centre de la bonne ville de PAU.

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6. A quelle date la condition d'immatriculation au Registre du Commerce ou au Répertoire des Métiers du locataire commercial doit-elle s'apprécier dans le cadre de la procédure de renouvellement de bail ? (Baux commerciaux)

La condition d'immatriculation du locataire a suscité un abondant contentieux et un nombre important de refus de renouvellement ont été fondés sur cette absence d'immatriculation, spécialement lorsqu'il s'est agit d'établissement secondaire ou de co-titulaire d'un bail.

La condition d'immatriculation s'apprécie à la date de délivrance du congé ou à la date de la demande de renouvellement si le preneur n'est pas immatriculé à cette date (Civil 3 - 4 mars 1998 n° 52) ou à la date d'expiration du bail si le preneur, antérieurement immatriculé, a été radié du Registre du Commerce et des Sociétés (Civil 3 - 2 juin 1999 n° 124).

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7. A quelle condition, les frais de recouvrement de charges de copropriété peuvent-ils être imputés au copropriétaire débiteur ? (Voisinage)

En règle générale, les frais de recouvrement ne peuvent être imputés au débiteur que s'ils ont été engagés en vertu d'un titre exécutoire.

Les frais de recouvrement exposés sans titre exécutoire restent à la charge du syndicat des copropriétaires, sauf s'ils concernent un acte dont l'accomplissement est prescrit par la loi.
Mais, la loi SRU du 13 décembre 2000 a institué un principe de contribution aux frais de recouvrement spécifique au régime de la copropriété.

Le nouvel article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, issu de la loi SRU, prévoit que les frais nécessaires exposés à compter d'une mise en demeure pour le recouvrement de charges justifiées à l'encontre d'un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire.

Si les trois conditions de nécessité des frais, d'une mise en demeure préalable et du caractère justifié de la créance sont cumulativement remplies, les frais de recouvrement pourront être mis à la charge du copropriétaire en l'absence de tout titre exécutoire par dérogation au principe issu de la loi sur les procédures civiles d'exécution.

La jurisprudence a d'ores et déjà décidé que des frais de sommation d'huissier n'étaient pas forcément nécessaires au même titre que des sommes versées au syndic pour la constitution d'un dossier à remettre à un avocat en vue du recouvrement de charges impayées
(Cour d'appel Paris, 21/02/2002).

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8. Est-il vrai que l'irrégularité de la désignation d'un syndic entraîne la nullité de toutes les assemblées générales qu'il convoque ultérieurement ? (Copropriété)

Par un arrêt du 3 mars 1994 extrêmement important, la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a modifié sa position sur ce problème délicat de l'assemblée générale convoquée par le syndic préalablement désigné par une assemblée générale irrégulièrement convoquée.

Depuis plusieurs années, la Cour de cassation affirmait que toutes les convocations d'assemblées générales faites par un syndic dont la désignation d'origine étaient irrégulières, étaient elles-mêmes frappées de nullité "subséquente", en sorte qu'un copropriétaire pouvait, à l'occasion d'une contestation sur une assemblée récente, invoquer la nullité de l'assemblée d'origine pour faire annuler toutes les assemblées postérieures et ceci, pendant 10 ans !

L'arrêt du 3 mars 1994 constitue un revirement de la position de la Cour de cassation, il affirme que la réélection d'un tel syndic n'est pas nulle de plein droit mais seulement annulable.

Il en résulte que la nullité de la désignation d'origine du syndic n'entraîne pas de plein droit la nullité de l'assemblée générale qu'il convoque ultérieurement et que faute par les copropriétaires opposants d'avoir contesté cette seconde assemblée générale dans le délai de deux mois de la notification du procès-verbal, ceux-ci ne peuvent plus mettre en cause la régularité de la désignation du syndic.

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9. Le locataire est-il tenu d'avertir son bailleur des réparations à sa charge ? (Gérance)

Selon la jurisprudence dominante, la responsabilité du bailleur n'est engagée vis à vis du locataire que si ce dernier l'a averti et, de préférence, mis en demeure (Cour de Montpellier,
2 novembre 1999, notamment). A défaut, le locataire ne pourra ni prétendre à une indemnisation, ni opposer l'exception d'inexécution (laquelle suppose, par ailleurs, une impossibilité totale d'utiliser les lieux loués). Dans un arrêt du 9 février 2005, la Cour de cassation a décidé que le locataire qui avait négligé pendant huit ans d'avertir son propriétaire des travaux à sa charge devait en assumer une partie du coût (estimée à 50% par la Cour d'appel).

Un arrêt de la Cour de cassation du 21 février 1959 avait toutefois considéré que cette obligation du locataire ne s'appliquait qu'aux réparations stricto sensu, c'est à dire aux accidents qui peuvent survenir en dehors de l'usure normale, et non pas à l'entretien, qui serait une obligation continue du bailleur. Cette distinction subtile entre réparations et entretien ne semble plus apparaître clairement dans la jurisprudence contemporaine, laquelle exige généralement que le propriétaire soit averti.

Par ailleurs, l'article 1144 du Code civil ne permet pas au locataire de se substituer au propriétaire pour faire réaliser à sa place les travaux dus par ce dernier et en obtenir ensuite le remboursement, sauf à y être autorisé par une décision de justice (Cour de cassation,
15 juin 2004). Il n'en est autrement que si les travaux, urgents, ont été réalisés à l'économie par le locataire après un refus du bailleur (id., 12 juin 2002).

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10. Un congé vente doit-il mentionner la surface de l'appartement loué ? (Gérance)

Aux termes de l'article 15-2 de la loi du 6 juillet 1989, le congé donné par le bailleur, lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre, doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée et vaut vente au profit du locataire, l'offre étant valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

La loi n° 96-1107 DU 18/12/1996 dite LOI CARREZ dont est issu le nouvel article 46 de la loi du 10/07/1965, stipule : << toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot, mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie ... >>

Cette loi n'impose donc pas qu'il soit précisé la surface à vendre dans un congé.

Cependant, certains Tribunaux d'Instance et notamment le Tribunal d'Instance du 14ème, avait annulé un congé, au motif que la loi dite CARREZ constituait l'une des conditions de la vente devant être portée à la connaissance du locataire.

La Cour d'Appel a censuré cette exigence puisqu'aussi bien la 6ème Chambre B et C de la Cour d'Appel a considéré que l'article 46-1 de la loi du 18/12/1996 ne visait que les contrats et n'était donc pas applicable à un congé pour vendre (Cour d'Appel 6ème Chambre Section C 14/09/1999. Gazette du Palais 31/03/ - 1/04/2000. Cour d'Appel 6ème Chambre Section B 3/02/2000. Actualité Juridique 10/04/2000 page 345. Cour d'Appel 6ème Chambre C. 20/06/2000 Actualité Juridique 10/10/2000 page 144).

Enfin, la loi n°2000-1208 du 13/12/2000 dite loi S.R.U. semble régler définitivement la question puisque dans son article 190, elle complète l'article 15 de la loi du 06/07/1989 en stipulant que les dispositions de l'article 46 de la loi du 10/07/1965 ne sont pas applicables aux congés fondés sur la décision de vendre le logement, c'est à dire qu'elle exclut le congé pour vendre de l'obligation de mentionner la superficie du lot de copropriété vendu.

Cette nouvelle disposition est applicable depuis le 14/12/2000 et sous réserves des décisions de justice passées en force de chose jugée, l'article 190 valide les congés fondés sur la décision de vendre le logement délivrés antérieurement à la publication de la loi et qui ne comportaient pas la superficie des lots vendus.

Il convient en outre de préciser que le congé doit préciser chaque lot vendu et ne pas omettre les caves sous peine de nullité du congé.

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