Logo FNAIM
Immoblilier Paris - Ile de France
Bandeau images
Accédez facilement à tous nos biens à vendre

Accédez facilement à tous nos biens à louer



Foire aux questions

Recherche

Pour le thème
Tous les mots suivants
Au moins un des mots suivants
Cette expression exacte
Dans
 
1. Quelle est la prescription applicable aux loyers et charges locatives depuis l'entrée en vigueur de la Loi du 18 janvier 2005 dite de « programmation pour la cohésion sociale » ? (Gérance)
2. Peut-on vraiment, sans risque, licencier sans aucun motif, un salarié bénéficiant d'un contrat dit « Nouvelles Embauches» ? (Gérance)
3. La liste des grosses réparations telles que stipulées à l'article 606 du Code civil est-elle toujours limitative ? (Copropriété)
4. A quelle date les aménagements réalisés par un locataire peuvent-ils constituer des revenus fonciers pour le propriétaire ? Qu'en est-il, par exemple, si le bailleur n'est pas le propriétaire des biens loués, mais un simple usufruitier ? (Fiscalité)
5. Nos locaux ont été donnés à bail à titre commercial, à un preneur alors immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés. A la date de son renouvellement, le preneur n'était plus immatriculé. Ce dernier a-t-il le droit de se prévaloir de la protection du statut des baux commerciaux ? (Baux commerciaux)
6. Un copropriétaire peut-il agir seul en justice en vue de faire respecter un règlement de copropriété, même s'il ne subit aucun préjudice ? (Copropriété)
7. En matière de location meublée, quelles sont les exigences de la jurisprudence pour ne pas requalifier en bail à usage d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 ? (Gérance)
8. Le titulaire d'une carte de transaction « T » peut-il donner une carte de collaborateur dite « carte grise » à une personne morale ? (Gérance)
9. Doit-on tenir compte, pour le calcul de la surface de la loi Carrez, d'une mezzanine qui ne figure pas dans le règlement de copropriété ? (Transaction)
10. Un bailleur d'immeuble est en droit de déduire, au titre des revenus fonciers, les intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition, la construction, la conservation, la réparation ou l'amélioration des immeubles. Quelle précaution doit-on prendre pour éviter une remise en cause de cette déduction ? (Fiscalité)

 

1. Est-il vrai que l'irrégularité de la désignation d'un syndic entraîne la nullité de toutes les assemblées générales qu'il convoque ultérieurement ? (Copropriété)

Par un arrêt du 3 mars 1994 extrêmement important, la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a modifié sa position sur ce problème délicat de l'assemblée générale convoquée par le syndic préalablement désigné par une assemblée générale irrégulièrement convoquée.

Depuis plusieurs années, la Cour de cassation affirmait que toutes les convocations d'assemblées générales faites par un syndic dont la désignation d'origine étaient irrégulières, étaient elles-mêmes frappées de nullité "subséquente", en sorte qu'un copropriétaire pouvait, à l'occasion d'une contestation sur une assemblée récente, invoquer la nullité de l'assemblée d'origine pour faire annuler toutes les assemblées postérieures et ceci, pendant 10 ans !

L'arrêt du 3 mars 1994 constitue un revirement de la position de la Cour de cassation, il affirme que la réélection d'un tel syndic n'est pas nulle de plein droit mais seulement annulable.

Il en résulte que la nullité de la désignation d'origine du syndic n'entraîne pas de plein droit la nullité de l'assemblée générale qu'il convoque ultérieurement et que faute par les copropriétaires opposants d'avoir contesté cette seconde assemblée générale dans le délai de deux mois de la notification du procès-verbal, ceux-ci ne peuvent plus mettre en cause la régularité de la désignation du syndic.

^ haut de la page

2. Un copropriétaire peut-il se prévaloir de son titre de propriété, pour être déclaré propriétaire de parties communes qu'il a acquises de bonne foi depuis plus de dix ans ? (Copropriété)

La Cour de cassation vient de reconnaître dans un arrêt rendu le 20 avril 2003 (Cass. civ. 3ème
30 avril 2003) que le titre de propriété permettait au copropriétaire d'invoquer l'article 2265 du Code civil comme fin de non recevoir à l'action en revendication engagée par le Syndicat des copropriétaires sur des parties communes.

Il résulte en effet de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 que les actions réelles se prescrivent par trente ans, par opposition aux actions personnelles dont la prescription est de 10 ans.

La Cour de cassation a cependant reconnu qu'un copropriétaire pouvait bénéficier de la prescription abrégée prévue par l'article 2265 du Code civil sur des droits indivis de propriété qu'il a acquis accessoirement aux droits exclusifs qu'il détient sur les parties privatives de son lot depuis plus de 10 ans.

^ haut de la page

3. L'agent immobilier est-il censé tout connaître, même la fiscalité la plus pointue ? Dans le cadre de sa mission, l'agent immobilier est tenu à un devoir d'information et de conseil de plus en plus étendu. Mais on demande à « l'agent immobilier de tout connaître », doit-on lui demander aussi d'être un bon fiscaliste ? (Transaction)

En effet, l'analyse de la jurisprudence récente révèle que le devoir d'information et de conseil pesant sur les agents immobiliers est de plus en plus souvent retenu par les Tribunaux.

Cependant, certains tribunaux estiment, à juste titre, que la mise en jeu de la responsabilité de l'agent immobilier n'est pas automatique et qu'il est nécessaire de démontrer la faute de ce dernier.

A cet effet, un jugement du Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES en date du
8 septembre 2000 n'a pas retenu la responsabilité de l'agent immobilier.

En l'espèce, il était reproché à l'agent immobilier de n'avoir pas informé ses mandants sur les dispositions fiscales qui pouvaient leur être favorables.

Le Tribunal a considéré pour motiver sa décision que « le mandat locatif ne prévoyait aucune assistance fiscale ».

En effet, il s'agirait d'un mandat spécifique qui n'entre pas dans attributs habituels d'un agent immobilier.

Dès lors, la responsabilité de l'agent immobilier n'est pas retenue.

^ haut de la page

4. A quelle date les aménagements réalisés par un locataire peuvent-ils constituer des revenus fonciers pour le propriétaire ? Qu'en est-il, par exemple, si le bailleur n'est pas le propriétaire des biens loués, mais un simple usufruitier ? (Fiscalité)

La définition même des revenus fonciers n'est toujours pas pleinement assurée, parce que les loyers sont susceptibles de se présenter sous une forme autre qu'une somme d'argent versée par le locataire au bailleur. Il en est ainsi des aménagements réalisés par le preneur.

Un arrêt de la Cour administrative d'appel de Bordeaux en date du 13 mai 2004 (req.
n° 00-1103, Marboutin) nous en fournit un fort utile exemple.

Un propriétaire de terrains les a donnés à bail commercial pour une durée de quinze ans. A son expiration, le bailleur devait reprendre les terrains en l'état, à moins qu'il ne soit convenu que les constructions existant sur les terrains reviennent au bailleur sans indemnité. Il en fut ainsi et l'administration a considéré que la valeur de ces constructions constituait un complément de loyers imposable au titre des revenus fonciers.

Il faut tout de suite souligner que cette imposition ne prend naissance qu'à la fin du bail, lorsque le bailleur reçoit la propriété des aménagements. C'est une imposition différée dans un temps qui peut donc être fort long... On a pu dire que le bailleur acquiert la propriété des aménagements par incorporation au fur et à mesure de leur réalisation.

Cette même décision estime qu'un bailleur usufruitier se trouve dans la même situation qu'un propriétaire. Cette dernière solution est fort discutable.

Notons que la reconduction tacite du bail ne modifie pas la date de l'imposition, qui est toujours celle de l'expiration du bail prévue à l'origine.

On souligne qu'o notre avis, il n'est pas possible de considérer que les aménagements réalisés par le preneur sur le bien loué sont dans tous les cas assimilables à des compléments de loyers. L'analyse du problème n'a été que partiellement faite.

^ haut de la page

5. Le titulaire d'une carte de transaction « T » peut-il donner une carte de collaborateur dite « carte grise » à une personne morale ? (Gérance)

Par un arrêt du 8 février 2005, la Cour de cassation a répondu que le titulaire d'une carte « T » peut habiliter une personne physique à négocier, s'entremettre ou transiger pour son compte, ce qui est l'expression de l'article 4 de la Loi Hoguet du 2 janvier 1970.

Par contre, le titulaire de la carte « T » ne peut conférer à une personne morale une attestation d'exercice de l'activité sans que celle-ci soit elle-même titulaire de la carte « T ».

^ haut de la page

6. Une société anonyme exploitant un hôtel-restaurant en vertu d'un bail de neuf ans peut-elle consentir une augmentation de loyer avec effet rétroactif à son bailleur déficitaire, situation risquant de le conduire à la liquidation judiciaire et d'aboutir à la vente forcée de l'immeuble ?
Existe-t-il un risque que cette augmentation soit considérée comme un acte anormal de gestion entraînant pour la société anonyme la remise en cause de cette charge ? (Baux commerciaux)

L'intérêt de cette question réside dans les décisions que peut prendre l'administration fiscale lorsqu'elle contrôle le montant des loyers versés par les entreprises ainsi que leur éventuelle augmentation.

Dans un litige porté devant le Conseil d'Etat (3 novembre 2004, n° 234525, M. et Mme Riga), la position de l'administration était stricte : l'augmentation de loyer avec effet rétroactif constituait « un acte anormal de gestion », parce qu'elle n'avait pas de raison d'être. La situation financière du bailleur ne fut pas prise en considération. Il importait peu que le nouveau loyer ne put donner prise à la critique, restant dans les normes du marché.

Comme, par ailleurs, le bailleur était une société civile, dont les associés étaient les mêmes que ceux de la société anonyme, locataire, il fallait que le montant de l'augmentation de loyer révélant un acte anormal de gestion soit réintégré dans les résultats de la société anonyme (conséquence habituelle de l'acte anormal de gestion). Mais il fallait en outre que ce même montant soit considéré comme un « revenu distribué » pour les associés de la société civile et, par conséquent, soumis à l'impôt sur le revenu.

Le Conseil d'Etat mit heureusement à mal cette cascade d'impôts, refusant de retenir « l'acte anormal de gestion » en admettant que la société anonyme locataire puisse « sauver » son bailleur.

Le litige dura seize ans ! Sans commentaire.

^ haut de la page

7. La clause d'achat en l'état (clause de non garantie des vices cachés) est-elle une clause d'exonération pour le vendeur si des désordres sont découverts postérieurement à la vente ? (Transaction)

Attention, lorsque le vendeur signe un contrat de vente dans lequel est insérée une clause de non garantie des vices cachés, il ne doit pas se croire à l'abri de tout recours.

En effet, dans une décision rendue le 25 avril 2003, le Tribunal de Grande Instance d'Evry rappelle qu'une telle clause doit être écartée lorsque la mauvaise foi et la connaissance du vice par le vendeur sont démontrés.

"Il y a lieu enfin d'écarter la clause de non garantie des vices cachés...

En effet, la preuve de la mauvaise foi des consorts X.. est rapportée par les éléments ci-dessus évoqués et provenant d'une part de l'état de la toiture, d'autre part, de la trace d'infiltration avant la vente, et enfin de leurs déclarations contradictoires s'agissant de leur intervention sur la toiture".

En l'espèce, ce jugement est protecteur de l'acquéreur et sanctionne le vendeur de mauvaise foi qui ne saurait être couvert par cette clause.

^ haut de la page

8. J'ai reçu un congé de mon bailleur pour vente de l'appartement mais je ne l'ai pas contesté comme l'indique ce congé dans le délai de 2 mois. Je suis assignée devant le Tribunal d'Instance.
Puis-je encore soulever la nullité du congé ? (Gérance)

L'article 15.II de la loi du 6 juillet 1989 stipule : "le congé doit à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis (...). A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local".

Le délai de deux mois est le délai pour accepter l'offre de vente uniquement.

Votre contestation n'entre pas dans ce délai et vous pourrez soulever la nullité du congé devant le Tribunal d'Instance.

C'est ce que rappelle la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 18 février 2003 (AJDI oct. 2003 p.669).

^ haut de la page

9. Je suis copropriétaire indivis avec un indivisaire qui ne règle pas sa quote-part de charges de copropriété. Le syndic me menace d'engager une procédure à mon encontre pour obtenir le paiement de l'intégralité des charges. Dois-je les régler ? (Copropriété)

La solidarité ne s'attache pas de plein droit à la qualité d'indivisaire.
Néanmoins, la Cour de cassation a reconnu que si le règlement de copropriété contenait une clause de solidarité entre indivisaires, celle-ci devait s'appliquer et le syndic était en droit de réclamer le paiement de l'intégralité des charges dues à l'un des indivisaires, ce dernier devant se retourner contre l'autre indivisaire pour en obtenir le remboursement.

^ haut de la page

10. Un copropriétaire peut-il agir seul en justice en vue de faire respecter un règlement de copropriété, même s'il ne subit aucun préjudice ? (Copropriété)

L'article 15 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « le syndicat (...) peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs [copropriétaires], en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. ».

Le règlement de copropriété confère une part prépondérante des droits afférents à l'immeuble.

Aussi, la jurisprudence a-t-elle admis assez largement l'action individuelle d'un copropriétaire tendant à en faire respecter les dispositions, même en l'absence d'un préjudice personnel distinct du préjudice collectif, son intérêt à agir trouvant sa source dans le respect de ce règlement qui constitue un contrat entre les parties (Cass. 3e civ., 19 mai 1981 – CA Paris, 26 sept. 1996 –
CA Paris, 12 févr. 1998).

Dans un arrêt du 3 mars 1999, la Cour de cassation a cependant posé une condition supplémentaire, en exigeant qu'une action d'un copropriétaire non motivée par un intérêt direct autre que la violation d'un règlement de copropriété fût accessoire de celle du syndicat, et non pas principale.

La Cour suprême semble cependant être revenue sur cette position. Dans un arrêt du
10 janvier 2001, elle énonce que « l'action individuelle d'un copropriétaire, en vue du respect du règlement de copropriété, est recevable sans qu'il soit astreint à démontrer qu'il subit un préjudice personnel et spécial distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat ».

^ haut de la page


> Avec le concours de nos avocats-conseils
 
  Crédits | Contacts | English Version