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1. En matière de location meublée, quelles sont les exigences de la jurisprudence pour ne pas requalifier en bail à usage d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 ? (Gérance)La jurisprudence exige la réunion de deux éléments :
- un élément intentionnel : les parties doivent s'être entendues en pleine connaissance de cause sur le caractère meublé de la location ;
- et un élément matériel : la présence d'un mobilier suffisant pour permettre de vivre normalement dans le logement.
Pour éviter la requalification en bail à usage d'habitation soumis aux dispositions de la loi du
6 juillet 1989, il convient donc :
- d'introduire, dans le bail, des clauses permettant de justifier, sans contestation possible, de la volonté des parties de procéder à une location meublée, telles que les clauses mettant à la charge du locataire l'entretien des meubles, le rappel particulier des conditions de la location meublée, etc ;
- d'intégrer à la liste des meubles qui doit être annexée au bail et signée par les deux parties non seulement le mobilier, mais l'ensemble des équipements justifiant de leur caractère complet pour permettre une jouissance des lieux (réfrigérateur, plaque chauffante, etc.).
A défaut et nonobstant la réalité et l'intention des parties, le locataire pourra contester l'application des dispositions dérogatoires de la location en meublé.
^ haut de la page 2. L'administration fiscale peut-elle contester la déduction, au titre des revenus fonciers, des "dépenses de désamiantage" concernant des travaux effectués dans des locaux professionnels ou commerciaux ? (Fiscalité)La loi de finances pour 2002 (art. 14) a autorisé le principe de cette déduction. Il y a lieu toutefois d'en connaître les modalités d'application et les limites, telles que les a précisées une instruction du 10 avril 2002 (BOI 5 D-3-02).
1ère catégorie de dépenses : les opérations de recherche et d'analyse de nocivité de l'amiante. Ce sont des dépenses d'entretien, qui étaient déjà déductibles. La même règle s'applique aux locaux d'habitation.
2ème catégorie de dépenses : ce sont des dépenses d'amélioration, c'est à dire qu'elles sont afférentes à "des travaux d'enlèvement de l'amiante ou des matériaux contenant de l'amiante, tels que flocage, calorifugeage ou faux plafonds, ou de confinement de ces matériaux par fixation ou encoffrement". Jusqu'à la loi de finances pour 2002, ces dernières dépenses, intéressant des travaux d'amélioration, n'étaient déductibles que pour les locaux d'habitation. Il faut rappeler que des dépenses de cette dernière catégorie ne sont pas, en principe, déductibles s'il s'agit de locaux professionnels ou commerciaux. La loi précitée a dérogé à la règle au profit des travaux de désamiantage dont les dépenses seront déductibles, même si ce sont des travaux d'amélioration.
3ème catégorie de dépenses : les dépenses de désamiantage qui résultent de travaux modifiant la structure de l'immeuble. Elles ne sont jamais déductibles, quelle que soit l'affectation des locaux.
Deux précisions seront apportées. Ces dispositions concernent les propriétés urbaines. D'autre part, on n'oubliera pas de faire établir par un technicien, avant d'engager ces dépenses, l'existence d'amiante dans lesdits locaux.
^ haut de la page 3. En matière de copropriété, faut-il attendre l'expiration du délai de recours de deux mois pour mettre à exécution une décision d'assemblée générale ? (Copropriété)Dans un arrêt du 16 juin 2003, la Cour d'appel de Toulouse a rappelé qu'une décision d'assemblée générale de copropriété s'impose à tous dès qu'elle est votée sans qu'il y ait lieu d'attendre l'expiration du bail de recours.
L'article 42 alinéa 2 modifié ne prévoit qu'une seule exception en faveur des travaux prévus aux articles 25 et 26 de la loi dont l'exécution est suspendue jusqu'à l'expiration du délai de deux mois à compter de la notification de ces décisions pour exercer l'action en nullité.
^ haut de la page 4. En matière de location meublée, quelles sont les exigences de la jurisprudence pour ne pas requalifier en bail à usage d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 ? (Gérance)La jurisprudence exige la réunion de deux éléments :
un élément intentionnel : les parties doivent s'être entendues en pleine connaissance de cause sur le caractère meublé de la location ;
et un élément matériel : la présence d'un mobilier suffisant pour permettre de vivre normalement dans le logement.
Pour éviter la requalification en bail à usage d'habitation soumis aux dispositions de la loi du
6 juillet 1989, il convient donc :
d'introduire, dans le bail, des clauses permettant de justifier, sans contestation possible, de la volonté des parties de procéder à une location meublée, telles que les clauses mettant à la charge du locataire l'entretien des meubles, le rappel particulier des conditions de la location meublée, etc ;
d'intégrer à la liste des meubles qui doit être annexée au bail et signée par les deux parties non seulement le mobilier, mais l'ensemble des équipements justifiant de leur caractère complet pour permettre une jouissance des lieux (réfrigérateur, plaque chauffante, etc.).
A défaut et nonobstant la réalité et l'intention des parties, le locataire pourra contester l'application des dispositions dérogatoires de la location en meublé.
^ haut de la page 5. Bailleur de locaux commerciaux, j'ai fait délivrer à mon locataire un congé avec refus de renouvellement et non paiement d'indemnité d'éviction, en raison d'une infraction commise par mon preneur, lequel avait reçu une mise en demeure préalable de faire cesser cette infraction, ce qu'il a fait dans le délai imparti.
Or, au cours du maintien dans les lieux, le locataire a à nouveau commis la même infraction.
Dois-je ou non lui délivrer à nouveau une mise en demeure pour pouvoir me prévaloir de cette infraction, me permettant de ne pas être tenu au paiement de l'indemnité d'éviction ? (Baux commerciaux)Le 13 décembre 2005, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a considéré, au visa de l'article L 145-17 du Code de commerce que, si le locataire a cessé son infraction dans le délai d'un mois qui lui a été imparti par le bailleur dans une mise en demeure, ledit preneur doit recevoir une nouvelle mise en demeure s'il réitère ultérieurement la même infraction : à défaut d'une telle mise en demeure, le bailleur ne peut se prévaloir à l'encontre du preneur, de cette infraction et refuser le paiement de l'indemnité d'éviction (déjà dans le même sens : arrêts des 26 février 1991 et 17 février 1993 de la Cour de cassation.
^ haut de la page 6. Un bailleur d'immeuble est en droit de déduire, au titre des revenus fonciers, les intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition, la construction, la conservation, la réparation ou l'amélioration des immeubles. Quelle précaution doit-on prendre pour éviter une remise en cause de cette déduction ? (Fiscalité)Rappelons tout d'abord une règle favorable aux bailleurs : lorsque des travaux sont entrepris en vue de procurer ultérieurement des revenus fonciers, il importe peu qu'ils appartiennent à la catégorie des travaux exclus des charges déductibles. Les intérêts de ces emprunts contractés pour permettre la réalisation de ces travaux n'en sont pas moins déductibles.
Autres règles favorables : le montant des intérêts n'est pas plafonné et les frais d'emprunt sont aussi déductibles.
En revanche, la pratique oublie quelquefois que le contrat de prêt doit indiquer le bien pour lequel il a été conclu. Il en est de même de l'utilisation des fonds.
A défaut du respect de ces règles, qui sont d'ailleurs celles du Droit civil, l'administration peut refuser la déduction des intérêts.
^ haut de la page 7. Dans l'hypothèse où une condition suspensive, assortissant une promesse de vente et profitant à l'acquéreur, ne se réalise pas dans le délai contractuel, quelles sont les options que l'acquéreur peut prendre ? (Transaction)Dans une telle hypothèse, l'acquéreur peut tout d'abord constater que la promesse est du fait de la défaillance de la condition suspensive dans le délai contractuel caduque et que, par conséquent, ses engagements le sont aussi.
Il est des cas cependant où l'acquéreur demeure toujours intéressé par l'acquisition du bien en dépit de la défaillance de la condition suspensive destinée à protéger ses intérêts.
Si tel est le cas, l'acquéreur doit nécessairement poursuivre l'opération aux conditions originellement prévues par la promesse.
Il ne peut en aucun cas demander judiciairement l'exécution forcée de la vente moyennant une réduction de prix assimilable à une indemnisation.
Le juge doit nécessairement rejeter une demande d'une telle nature en constatant la caducité de la promesse (Cass. 3ème Civ., 31 mars 2005 Moreau c/Fernandez).
En d'autres termes, face à la défaillance d'une condition suspensive le protégeant, l'acquéreur ne dispose que de deux options : soit invoquer la caducité de la promesse, soit renoncer à cette condition suspensive et poursuivre ainsi la vente aux conditions fixées originellement par la promesse.
Il est important d'observer qu'au regard de la jurisprudence de la Cour de Cassation précitée la renonciation par l'acquéreur au bénéfice de la condition suspensive peut intervenir soit avant même de savoir si la condition suspensive se réalisera ou non soit à la suite de la défaillance de cette condition.
En vertu de cette même jurisprudence de la Cour de Cassation, si l'acquéreur entend acheter le bien objet de la promesse à un prix moins élevé, il lui est donc indispensable de conclure avec le vendeur un nouvel accord.
Il faut donc retenir qu'en aucune manière l'acquéreur ne peut imposer au vendeur un prix réduit en cas de renonciation à une condition suspensive après sa défaillance et que, de la même manière, il ne saurait espérer obtenir judiciairement une réduction du prix.
^ haut de la page 8. Le titulaire d'une carte de transaction « T » peut-il donner une carte de collaborateur dite « carte grise » à une personne morale ? (Gérance)Par un arrêt du 8 février 2005, la Cour de cassation a répondu que le titulaire d'une carte « T » peut habiliter une personne physique à négocier, s'entremettre ou transiger pour son compte, ce qui est l'expression de l'article 4 de la Loi Hoguet du 2 janvier 1970.
Par contre, le titulaire de la carte « T » ne peut conférer à une personne morale une attestation d'exercice de l'activité sans que celle-ci soit elle-même titulaire de la carte « T ».
^ haut de la page 9. Mon voisin construit un immeuble à proximité immédiate de mon habitation, ce qui me cause une gêne. Puis-je en demander réparation ? (Voisinage)Le préjudice subi qu'il convient d'établir, peut donner lieu à réparation sur un triple
fondement :
1. La responsabilité pour faute qui suppose la démonstration de ladite faute (par exemple une grue vient démolir une cheminée).
2. Peut être invoquée la responsabilité du fait de la chose : par exemple, l'immeuble construit déséquilibre le terrain, et provoque des fissurations à l'immeuble voisin.
3. Trouble de voisinage.
Que ce soit le bruit ou les poussières pendant la construction, ou encore la suppression d'une vue ou la détérioration malgré un permis de construire de l'esthétique générale d'une rue, le trouble de voisinage peut donner lieu à réparation sans qu'il y ait particulièrement à établir une faute.
Par contre outre le préjudice subi, il appartient à la victime d'établir le caractère anormal du trouble, et non seulement d'affirmer qu'il y a un trouble.
Si la décision de justice ne caractérise pas l'anormalité du risque, elle encourra la sanction de la Cour de cassation.
^ haut de la page 10. Le locataire ou le copropriétaire d'un appartement à usage d'habitation peut-il poser une antenne parabolique sur la façade de l'immeuble ou sur le balcon, s'il en existe un ? (Copropriété)La loi du 2 juillet 1966 et son Décret d'application du 22 décembre 1967 ont institué « le droit à l'antenne » pour permettre à toutes les catégories de citoyens l'accès à n'importe quelle chaîne de télévision dans le monde.
le bailleur ou la copropriété ne peut s'opposer à la pose d'une antenne parabolique de télévision qu'en faisant état d'un « motif sérieux et légitime ».
Les tribunaux sont très restrictifs dans cette appréciation. L'esthétique est rarement prise en compte, d'autant plus qu'il est possible de poser l'antenne sur le balcon pour qu'elle soit moins visible.
La jurisprudence annule les clauses des baux et des règlements de copropriété interdisant l'installation de ces antennes ou les subordonnant à une autorisation du bailleur ou de la copropriété.
Dans un arrêt du 3 novembre 205, la Cour de cassation a cassé un arrêt rendu par la Cour d'appel de Metz qui avait estimé qu'un bailleur pouvait s'opposer à la demande de son locataire d'installer une antenne parabolique sur la façade de l'immeuble pour des raisons esthétiques.
La Cour Suprême fait donc primer le droit à l'antenne corollaire du droit universel à l'information sur l'esthétique de l'immeuble.
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