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1. Bailleur de locaux commerciaux, j'ai fait délivrer à mon locataire un congé avec refus de renouvellement et non paiement d'indemnité d'éviction, en raison d'une infraction commise par mon preneur, lequel avait reçu une mise en demeure préalable de faire cesser cette infraction, ce qu'il a fait dans le délai imparti.
Or, au cours du maintien dans les lieux, le locataire a à nouveau commis la même infraction.
Dois-je ou non lui délivrer à nouveau une mise en demeure pour pouvoir me prévaloir de cette infraction, me permettant de ne pas être tenu au paiement de l'indemnité d'éviction ?
(Baux commerciaux)
2. Je suis copropriétaire indivis avec un indivisaire qui ne règle pas sa quote-part de charges de copropriété. Le syndic me menace d'engager une procédure à mon encontre pour obtenir le paiement de l'intégralité des charges. Dois-je les régler ? (Copropriété)
3. Un copropriétaire peut-il se prévaloir de son titre de propriété, pour être déclaré propriétaire de parties communes qu'il a acquises de bonne foi depuis plus de dix ans ? (Copropriété)
4. Dans le cas de la vente d'un immeuble en cours de location, la caution du locataire cesse-t-elle d'être tenue envers l'acquéreur de l'immeuble ? (Transaction)
5. Le locataire ou le copropriétaire d'un appartement à usage d'habitation peut-il poser une antenne parabolique sur la façade de l'immeuble ou sur le balcon, s'il en existe un ? (Copropriété)
6. En matière de copropriété, faut-il attendre l'expiration du délai de recours de deux mois pour mettre à exécution une décision d'assemblée générale ? (Copropriété)
7. Je suis locataire commerçante et mon bail est venu à expiration depuis quelques mois. Je voudrais éviter les frais d'une procédure pour renouveler mon bail. Est-ce possible ? (Baux commerciaux)
8. Je suis propriétaire dans un immeuble d'un lot. Un autre copropriétaire de l'immeuble dispose d'un lot d'une superficie équivalente au mien. Cependant le nombre de ses millièmes est inférieur au mien.
Puis-je faire modifier cette répartition ?
(Copropriété)
9. Est-il possible de prévoir dans un bail commercial une clause stipulant le renouvellement automatique du bail pour 9 ans et d'en fixer par avance le montant du loyer ? (Baux commerciaux)
10. Un congé vente doit-il mentionner la surface de l'appartement loué ? (Gérance)

 

1. Le locataire est-il tenu d'avertir son bailleur des réparations à sa charge ? (Gérance)

Selon la jurisprudence dominante, la responsabilité du bailleur n'est engagée vis à vis du locataire que si ce dernier l'a averti et, de préférence, mis en demeure (Cour de Montpellier,
2 novembre 1999, notamment). A défaut, le locataire ne pourra ni prétendre à une indemnisation, ni opposer l'exception d'inexécution (laquelle suppose, par ailleurs, une impossibilité totale d'utiliser les lieux loués). Dans un arrêt du 9 février 2005, la Cour de cassation a décidé que le locataire qui avait négligé pendant huit ans d'avertir son propriétaire des travaux à sa charge devait en assumer une partie du coût (estimée à 50% par la Cour d'appel).

Un arrêt de la Cour de cassation du 21 février 1959 avait toutefois considéré que cette obligation du locataire ne s'appliquait qu'aux réparations stricto sensu, c'est à dire aux accidents qui peuvent survenir en dehors de l'usure normale, et non pas à l'entretien, qui serait une obligation continue du bailleur. Cette distinction subtile entre réparations et entretien ne semble plus apparaître clairement dans la jurisprudence contemporaine, laquelle exige généralement que le propriétaire soit averti.

Par ailleurs, l'article 1144 du Code civil ne permet pas au locataire de se substituer au propriétaire pour faire réaliser à sa place les travaux dus par ce dernier et en obtenir ensuite le remboursement, sauf à y être autorisé par une décision de justice (Cour de cassation,
15 juin 2004). Il n'en est autrement que si les travaux, urgents, ont été réalisés à l'économie par le locataire après un refus du bailleur (id., 12 juin 2002).

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2. La cession successive d'un bail commercial confère-t-elle ou non, transmission des obligations en découlant, au dernier titulaire du contrat qui deviendrait, dans l'affirmative débiteur envers le bailleur des dégradations causées par ses prédécesseurs ? (Baux commerciaux)

Par un arrêt du 9 juillet 2003, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a répondu par l'affirmative en estimant que le dernier cessionnaire est tenu de la réparation de l'intégralité des désordres constatés dans les locaux commerciaux loués, même s'ils ont été commis par son cédant ou par des cédants antérieurs.

Cet arrêt est dans la droite ligne de précédents arrêts de la Haute Juridiction qui avait jugé qu'à défaut de clause contraire dans l'acte de cession, le cessionnaire est tenu envers le bailleur, en sa qualité d'ayant-cause du cédant, des dégradations causées par celui-ci, sauf celles auxquelles ce dernier s'était engagé à effectuer les réparations lors de l'établissement de l'état des lieux de sortie (Cass. civ. 3ème 13 juin 2001).

De même, par un arrêt du 27 octobre 1993, la Cour Suprême a également précisé que le preneur actuel est tenu envers le bailleur en sa qualité d'ayant-cause des locataires d'origine, des dégradations causées par celui-ci.

Il semble, eu égard aux termes généraux utilisés par les Hauts Magistrats dans l'arrêt du 9 juillet 2003, que la position de la Cour de cassation serait la même si le litige qui lui était soumis concernait un bailleur qui aurait refusé à son locataire un renouvellement de bail sans indemnité d'éviction.

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3. Un copropriétaire peut-il se prévaloir de son titre de propriété, pour être déclaré propriétaire de parties communes qu'il a acquises de bonne foi depuis plus de dix ans ? (Copropriété)

La Cour de cassation vient de reconnaître dans un arrêt rendu le 20 avril 2003 (Cass. civ. 3ème
30 avril 2003) que le titre de propriété permettait au copropriétaire d'invoquer l'article 2265 du Code civil comme fin de non recevoir à l'action en revendication engagée par le Syndicat des copropriétaires sur des parties communes.

Il résulte en effet de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 que les actions réelles se prescrivent par trente ans, par opposition aux actions personnelles dont la prescription est de 10 ans.

La Cour de cassation a cependant reconnu qu'un copropriétaire pouvait bénéficier de la prescription abrégée prévue par l'article 2265 du Code civil sur des droits indivis de propriété qu'il a acquis accessoirement aux droits exclusifs qu'il détient sur les parties privatives de son lot depuis plus de 10 ans.

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4. L'article 19-2 de la loi de 1965 résultant de la loi SRU permet-il d'engager une procédure simple et rapide pour les charges de copropriété impayées ? (Copropriété)

L'article 19-2 permet de saisir le Président du Tribunal de Grande Instance statuant en la forme des référés, pour obtenir uniquement le paiement de la quote part des provisions du budget voté par l'assemblée générale en application de l'article 14-1.

Le Juge vérifiera la date d'exigibilité des provisions demandées (il conviendra que celles-ci soient fixées par l'assemblée générale), la validité de la mise en demeure adressée en recommandé avec avis de réception et l'expiration du délai de trente jours après la signature de l'accusé de réception.

Le Président du Tribunal rendra une ordonnance assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

Une interrogation subsiste cependant quant à la possibilité de poursuivre une procédure de saisie immobilière en vertu d'une telle décision.

Une procédure accélérée est limitée, ne pouvant pas être engagée pour obtenir le paiement des charges arriérées et des travaux.

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5. J'ai fait l'acquisition d'un appartement qui comporte des vices cachés. J'ai écrit à mon vendeur mais la lettre me revient "NPAI". Quel recours puis-je intenter ? (Transaction)

La procédure en vices cachés de l'art. 1641 du Code civil doit être introduite à bref délai.

La jurisprudence admet un délai d'un an.

Cependant, si vous ne retrouvez pas votre vendeur qui n'a pas fait connaître sa nouvelle adresse lors de la signature de l'acte de vente, vous pouvez engager la responsabilité du notaire qui, en vertu de l'article 5 du décret du 26.11.71, est tenu de vérifier l'identité, l'état et le domicile des parties.

La Cour de cassation vient de le rappeler dans un arrêt rendu le 4.02.2003 (pourvoi n° 0114889 E) en considérant que le notaire, en se bornant à indiquer l'adresse du bien vendu sur son acte de vente, aurait dû attirer l'attention des acquéreurs sur les risques encourus par eux si le domicile des vendeurs n'est pas connu.

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6. Dans une vente immobilière, le vendeur peut-il enlever les convecteurs électriques au motif qu'il s'agit de meubles non vendus alors que l'acquéreur les réclame au motif qu'il s'agit d'immeubles par destination ? (Transaction)

Dans un Arrêt du 23 janvier 2002, la Cour de Cassation a répondu que les convecteurs électriques sont de simples meubles dès lors qu'ils ne sont pas incorporés aux murs mais reliés simplement par des joints ou raccords à l'installation électrique. Ils peuvent être conservés par le vendeur et ce même si leur enlèvement laisse sur le mur quelques traces pour autant qu'elles soient faciles à cacher sans fracture ni détérioration.

Notons que dans un Arrêt du 8 juin 1982, la Cour de Cassation a jugé qu'un vendeur pouvait emmener des éléments préfabriqués de cuisine qui n'ont pas été non plus considérés comme des immeubles par destination dès lors que l'enlèvement ne provoquait pas de détérioration du mur.

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7. Doit-on tenir compte, pour le calcul de la surface de la loi Carrez, d'une mezzanine qui ne figure pas dans le règlement de copropriété ? (Gérance)

En l'espèce, une mezzanine a été créée dans un appartement, ce qui a eu pour conséquence de modifier la superficie de ce lot.

Cette augmentation n'apparaissait pas, bien entendu, dans le règlement de copropriété ; c'est pourquoi l'acquéreur a entendu solliciter une diminution du prix de vente en se fondant sur la loi Carrez.

La Cour de cassation, 3ème Chambre civile, dans un arrêt en date du 13 avril 2005, n'a pas fait droit à sa demande et répond que :

« la superficie de la mezzanine, qui faisait partie intégrante du lot n° 14 selon le règlement de copropriété, devait être incluse dans le mesurage du bien vendu. ».

Cette décision peut être considérée comme une extension de la loi Carrez, puisqu'elle considère qu'il ne s'agit pas de tenir compte uniquement du lot tel que décrit dans le règlement de copropriété dans le calcul de sa superficie.

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8. Dans quelle mesure les frais d'état des lieux peuvent-ils être refacturés au locataire sous le régime de la loi du 6 juillet 1989 ? (Gérance)

L'article 3 de la loi dispose que les frais d'état des lieux établi par huissier sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Il n'en est toutefois pas ainsi lorsque l'une des parties décide unilatéralement de recourir à un huissier alors que l'autre ne s'était pas opposée à l'établissement d'un état des lieux à l'amiable (Cour de Caen, 17 septembre 1998, Cour d'Aix-en-Provence, 11 janvier 2000).

L'article 5 de la loi prévoit également un partage par moitié de « la rémunération des personnes qui se livrent ou prêtent leur concours à l'établissement d'un acte de location (...) ». Selon la doctrine majoritaire et une réponse ministérielle (JOAN Q, 10 mai 1999), cette disposition ne vise pas les frais de l'état des lieux établi par l'agent immobilier, lesquels devraient donc être supportés exclusivement par le bailleur.

Lorsque le bailleur assure lui-même l'ensemble de la mise en location, la loi ne prévoit ni ne permet une quelconque facturation (réponse ministérielle, JOAN Q, 29 mars 1993).
En définitive, dans l'état actuel du droit, seuls les frais d'état des lieux établis par un huissier d'un commun accord entre bailleur et locataire peuvent être partagés avec certitude.

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9. L'agent immobilier est-il censé tout connaître, même la fiscalité la plus pointue ? Dans le cadre de sa mission, l'agent immobilier est tenu à un devoir d'information et de conseil de plus en plus étendu. Mais on demande à « l'agent immobilier de tout connaître », doit-on lui demander aussi d'être un bon fiscaliste ? (Transaction)

En effet, l'analyse de la jurisprudence récente révèle que le devoir d'information et de conseil pesant sur les agents immobiliers est de plus en plus souvent retenu par les Tribunaux.

Cependant, certains tribunaux estiment, à juste titre, que la mise en jeu de la responsabilité de l'agent immobilier n'est pas automatique et qu'il est nécessaire de démontrer la faute de ce dernier.

A cet effet, un jugement du Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES en date du
8 septembre 2000 n'a pas retenu la responsabilité de l'agent immobilier.

En l'espèce, il était reproché à l'agent immobilier de n'avoir pas informé ses mandants sur les dispositions fiscales qui pouvaient leur être favorables.

Le Tribunal a considéré pour motiver sa décision que « le mandat locatif ne prévoyait aucune assistance fiscale ».

En effet, il s'agirait d'un mandat spécifique qui n'entre pas dans attributs habituels d'un agent immobilier.

Dès lors, la responsabilité de l'agent immobilier n'est pas retenue.

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10. Un copropriétaire irrégulièrement convoqué à une assemblée générale peut-il se voir opposer le délai de prescription de deux mois qui lui est octroyé pour contester les décisions d'une assemblée générale ? (Copropriété)

L'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les actions qui ont pour objet de contester les décisions d'assemblée générale doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic.

La Cour de cassation avait toutefois limité la sanction de la déchéance en précisant que la forclusion n'était pas opposable aux copropriétaires qui n'avaient pas été convoqués (Cass. civ. 3, 17-07-1975, JCP 1975, II, 18169) ou qui l'avaient été irrégulièrement (Cass. civ. 3, 14-06-1984, Rev. Administrer fév. 1985, p. 22). Dans de telles hypothèses, l'action était recevable pendant dix ans.

La Cour de cassation a, par un arrêt en date du 12 octobre 2005 (Cass. civ. 3, 12-10-2005, n° 04-14-602, M. Robert Rolland c/Syndicat coopératif Les Thibaudières, FS-P+B+I+R), opéré un revirement de jurisprudence.

Elle précise en effet très clairement que « même fondées sur une absence de convocation ou sur une convocation irrégulière, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions, qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ».

Dès lors, les copropriétaires qui n'auront pas été convoqués ou qui l'auront été irrégulièrement encourent désormais la forclusion s'ils n'introduisent pas leur action en contestation des décisions de l'assemblée générale dans le délai de deux mois de la notification du procès-verbal d'assemblée qui leur est faite par le syndic.

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