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1. Nos locaux ont été donnés à bail à titre commercial, à un preneur alors immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés. A la date de son renouvellement, le preneur n'était plus immatriculé. Ce dernier a-t-il le droit de se prévaloir de la protection du statut des baux commerciaux ? (Baux commerciaux)
2. Dans une vente immobilière, le vendeur peut-il enlever les convecteurs électriques au motif qu'il s'agit de meubles non vendus alors que l'acquéreur les réclame au motif qu'il s'agit d'immeubles par destination ? (Transaction)
3. Un bailleur d'immeuble est en droit de déduire, au titre des revenus fonciers, les intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition, la construction, la conservation, la réparation ou l'amélioration des immeubles. Quelle précaution doit-on prendre pour éviter une remise en cause de cette déduction ? (Fiscalité)
4. La liste des grosses réparations telles que stipulées à l'article 606 du Code civil est-elle toujours limitative ? (Copropriété)
5. J'ai reçu un congé de mon bailleur pour vente de l'appartement mais je ne l'ai pas contesté comme l'indique ce congé dans le délai de 2 mois. Je suis assignée devant le Tribunal d'Instance.
Puis-je encore soulever la nullité du congé ?
(Gérance)
6. Le titulaire d'une carte de transaction « T » peut-il donner une carte de collaborateur dite « carte grise » à une personne morale ? (Gérance)
7. Le locataire est-il tenu d'avertir son bailleur des réparations à sa charge ? (Gérance)
8. Dans un contrat de mandat non exclusif de vente d'un appartement, le mandant peut-il révoquer l'un de ses mandataires à tout moment ?
Telle était l'une des questions posées à la Cour d'appel de Versailles.
(Transaction)
9. J'ai fait l'acquisition d'un appartement qui comporte des vices cachés. J'ai écrit à mon vendeur mais la lettre me revient "NPAI". Quel recours puis-je intenter ? (Transaction)
10. Un copropriétaire peut-il se prévaloir de son titre de propriété, pour être déclaré propriétaire de parties communes qu'il a acquises de bonne foi depuis plus de dix ans ? (Copropriété)

 

1. Le locataire ou le copropriétaire d'un appartement à usage d'habitation peut-il poser une antenne parabolique sur la façade de l'immeuble ou sur le balcon, s'il en existe un ? (Copropriété)

La loi du 2 juillet 1966 et son Décret d'application du 22 décembre 1967 ont institué « le droit à l'antenne » pour permettre à toutes les catégories de citoyens l'accès à n'importe quelle chaîne de télévision dans le monde.

le bailleur ou la copropriété ne peut s'opposer à la pose d'une antenne parabolique de télévision qu'en faisant état d'un « motif sérieux et légitime ».

Les tribunaux sont très restrictifs dans cette appréciation. L'esthétique est rarement prise en compte, d'autant plus qu'il est possible de poser l'antenne sur le balcon pour qu'elle soit moins visible.

La jurisprudence annule les clauses des baux et des règlements de copropriété interdisant l'installation de ces antennes ou les subordonnant à une autorisation du bailleur ou de la copropriété.

Dans un arrêt du 3 novembre 205, la Cour de cassation a cassé un arrêt rendu par la Cour d'appel de Metz qui avait estimé qu'un bailleur pouvait s'opposer à la demande de son locataire d'installer une antenne parabolique sur la façade de l'immeuble pour des raisons esthétiques.

La Cour Suprême fait donc primer le droit à l'antenne corollaire du droit universel à l'information sur l'esthétique de l'immeuble.

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2. Le syndic est-il responsable en cas de dépenses irrégulièrement engagées ? (Copropriété)

Un arrêt de la 23ème Chambre, section A de la Cour d'Appel de Paris en date du 4 juillet 2001 (Syndicat des copropriétaires 2 bis et 4, avenue du 25 août 1944, résidence La Prévôté,
94000 Thiais c/CGAB SARL et autres - R.G. n° 2000/09358) a répondu à cette question par la négative.

En effet, l'arrêt susvisé n'a pas retenu la responsabilité d'un syndic qui avait décidé de son propre chef de faire effectuer une étude sans que l'assemblée générale des copropriétaires ait préalablement donné son accord.

Le premier juge avait déjà estimé que, même si l'étude avait été irrégulièrement engagée, celle-ci présentait un intérêt pour l'entretien et la conservation de l'immeuble, l'assemblée générale ayant décidé le changement de 566 fenêtres, la copropriété et l'étude ayant profité au syndicat.

La Cour d'Appel a confirmé cette appréciation des faits de la cause en précisant que le syndicat appelant ne contestant pas que cette étude ait été utile à la réalisation des travaux envisagés, il doit donc bien le paiement sans pouvoir prétendre à la garantie de son ancien syndic.

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3. Est-il vrai que l'irrégularité de la désignation d'un syndic entraîne la nullité de toutes les assemblées générales qu'il convoque ultérieurement ? (Copropriété)

Par un arrêt du 3 mars 1994 extrêmement important, la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a modifié sa position sur ce problème délicat de l'assemblée générale convoquée par le syndic préalablement désigné par une assemblée générale irrégulièrement convoquée.

Depuis plusieurs années, la Cour de cassation affirmait que toutes les convocations d'assemblées générales faites par un syndic dont la désignation d'origine étaient irrégulières, étaient elles-mêmes frappées de nullité "subséquente", en sorte qu'un copropriétaire pouvait, à l'occasion d'une contestation sur une assemblée récente, invoquer la nullité de l'assemblée d'origine pour faire annuler toutes les assemblées postérieures et ceci, pendant 10 ans !

L'arrêt du 3 mars 1994 constitue un revirement de la position de la Cour de cassation, il affirme que la réélection d'un tel syndic n'est pas nulle de plein droit mais seulement annulable.

Il en résulte que la nullité de la désignation d'origine du syndic n'entraîne pas de plein droit la nullité de l'assemblée générale qu'il convoque ultérieurement et que faute par les copropriétaires opposants d'avoir contesté cette seconde assemblée générale dans le délai de deux mois de la notification du procès-verbal, ceux-ci ne peuvent plus mettre en cause la régularité de la désignation du syndic.

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4. Dans une vente immobilière, le vendeur peut-il enlever les convecteurs électriques au motif qu'il s'agit de meubles non vendus alors que l'acquéreur les réclame au motif qu'il s'agit d'immeubles par destination ? (Transaction)

Dans un Arrêt du 23 janvier 2002, la Cour de Cassation a répondu que les convecteurs électriques sont de simples meubles dès lors qu'ils ne sont pas incorporés aux murs mais reliés simplement par des joints ou raccords à l'installation électrique. Ils peuvent être conservés par le vendeur et ce même si leur enlèvement laisse sur le mur quelques traces pour autant qu'elles soient faciles à cacher sans fracture ni détérioration.

Notons que dans un Arrêt du 8 juin 1982, la Cour de Cassation a jugé qu'un vendeur pouvait emmener des éléments préfabriqués de cuisine qui n'ont pas été non plus considérés comme des immeubles par destination dès lors que l'enlèvement ne provoquait pas de détérioration du mur.

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5. La cession successive d'un bail commercial confère-t-elle ou non, transmission des obligations en découlant, au dernier titulaire du contrat qui deviendrait, dans l'affirmative débiteur envers le bailleur des dégradations causées par ses prédécesseurs ? (Baux commerciaux)

Par un arrêt du 9 juillet 2003, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a répondu par l'affirmative en estimant que le dernier cessionnaire est tenu de la réparation de l'intégralité des désordres constatés dans les locaux commerciaux loués, même s'ils ont été commis par son cédant ou par des cédants antérieurs.

Cet arrêt est dans la droite ligne de précédents arrêts de la Haute Juridiction qui avait jugé qu'à défaut de clause contraire dans l'acte de cession, le cessionnaire est tenu envers le bailleur, en sa qualité d'ayant-cause du cédant, des dégradations causées par celui-ci, sauf celles auxquelles ce dernier s'était engagé à effectuer les réparations lors de l'établissement de l'état des lieux de sortie (Cass. civ. 3ème 13 juin 2001).

De même, par un arrêt du 27 octobre 1993, la Cour Suprême a également précisé que le preneur actuel est tenu envers le bailleur en sa qualité d'ayant-cause des locataires d'origine, des dégradations causées par celui-ci.

Il semble, eu égard aux termes généraux utilisés par les Hauts Magistrats dans l'arrêt du 9 juillet 2003, que la position de la Cour de cassation serait la même si le litige qui lui était soumis concernait un bailleur qui aurait refusé à son locataire un renouvellement de bail sans indemnité d'éviction.

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6. Dans le cas de la vente d'un immeuble en cours de location, la caution du locataire cesse-t-elle d'être tenue envers l'acquéreur de l'immeuble ? (Transaction)

Par un arrêt du 26 octobre 1999, la Cour de cassation a considéré que la caution du preneur cessait d'être tenue envers l'acquéreur de l'immeuble, sauf si ladite caution manifestait une volonté contraire.

Cet arrêt de la Cour Suprême cassait un arrêt du 6 mars 1997 de la Cour d'Appel de Paris.

Depuis lors, dans une autre espèce, le 23 février 2001, la Cour d'Appel de Paris a résisté à la position de la Cour de cassation en considérant que la caution restait tenue.

Plus récemment, le 10 décembre 2002, la Cour d'Appel de Rouen, désignée comme juridiction de renvoi par l'arrêt de cassation du 26 octobre 1999, s'est alignée sur les positions de la Cour d'Appel de Paris.

Ainsi, ces contrariétés de décisions entre la Chambre commerciale de la Cour de cassation et les Cours d'Appel de Paris et Rouen devront être soumises à une chambre mixte, en cas de nouveau pourvoi.

En raison de cette incertitude juridique, il convient pour le rédacteur de l'acte de caution, d'obtenir dès l'origine un engagement ferme de la caution de maintenir ses engagements dans le cas de vente de l'immeuble en cours de bail.

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7. Je subis dans mon logement de graves nuisances sonores. Que puis-je faire pour les faire cesser ? (Voisinage)

On considère qu'un bruit est perturbateur et peut être pris en considération si le niveau sonore de la nuisance est supérieur à 3 décibels A la nuit dans les pièces d'habitation, par rapport au bruit ambiant, et de 5 décibels A le jour (mesures de pression acoustique).


1)Vous habitez dans un immeuble neuf.

Le non-respect se traduisant par une nuisance, permet à l'acquéreur, dans l'année de la première occupation, de poursuivre son vendeur voire même les constructeurs pour faire cesser le trouble et obtenir le respect des règles en la matière.


2)Le bruit perturbateur provient d'un tiers, quel que soit l'âge de l'immeuble.

Dans ce cas, il faut en rechercher l'origine, ne retenir qu'un bruit habituel et non pas exceptionnel, et le faire si possible constater amiablement avant d'engager une procédure toujours onéreuse.

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8. Le locataire est-il tenu d'avertir son bailleur des réparations à sa charge ? (Gérance)

Selon la jurisprudence dominante, la responsabilité du bailleur n'est engagée vis à vis du locataire que si ce dernier l'a averti et, de préférence, mis en demeure (Cour de Montpellier,
2 novembre 1999, notamment). A défaut, le locataire ne pourra ni prétendre à une indemnisation, ni opposer l'exception d'inexécution (laquelle suppose, par ailleurs, une impossibilité totale d'utiliser les lieux loués). Dans un arrêt du 9 février 2005, la Cour de cassation a décidé que le locataire qui avait négligé pendant huit ans d'avertir son propriétaire des travaux à sa charge devait en assumer une partie du coût (estimée à 50% par la Cour d'appel).

Un arrêt de la Cour de cassation du 21 février 1959 avait toutefois considéré que cette obligation du locataire ne s'appliquait qu'aux réparations stricto sensu, c'est à dire aux accidents qui peuvent survenir en dehors de l'usure normale, et non pas à l'entretien, qui serait une obligation continue du bailleur. Cette distinction subtile entre réparations et entretien ne semble plus apparaître clairement dans la jurisprudence contemporaine, laquelle exige généralement que le propriétaire soit averti.

Par ailleurs, l'article 1144 du Code civil ne permet pas au locataire de se substituer au propriétaire pour faire réaliser à sa place les travaux dus par ce dernier et en obtenir ensuite le remboursement, sauf à y être autorisé par une décision de justice (Cour de cassation,
15 juin 2004). Il n'en est autrement que si les travaux, urgents, ont été réalisés à l'économie par le locataire après un refus du bailleur (id., 12 juin 2002).

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9. Doit-on tenir compte, pour le calcul de la surface de la loi Carrez, d'une mezzanine qui ne figure pas dans le règlement de copropriété ? (Transaction)

En l'espèce, une mezzanine a été créée dans un appartement, ce qui a eu pour conséquence de modifier la superficie de ce lot.

Cette augmentation n'apparaissait pas, bien entendu, dans le règlement de copropriété ; c'est pourquoi l'acquéreur a entendu solliciter une diminution du prix de vente en se fondant sur la loi Carrez.

La Cour de cassation, 3ème Chambre civile, dans un arrêt en date du 13 avril 2005, n'a pas fait droit à sa demande et répond que :

« la superficie de la mezzanine, qui faisait partie intégrante du lot n° 14 selon le règlement de copropriété, devait être incluse dans le mesurage du bien vendu. ».

Cette décision peut être considérée comme une extension de la loi Carrez, puisqu'elle considère qu'il ne s'agit pas de tenir compte uniquement du lot tel que décrit dans le règlement de copropriété dans le calcul de sa superficie.

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10. Un copropriétaire peut-il contester une assemblée générale des copropriétaires qui a modifié la répartition des charges, l'assemblée générale étant définitive, celle-ci n'ayant pas été contestée dans le délai de deux mois de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ? (Copropriété)

Si une assemblée générale des copropriétaires a modifié irrégulièrement une répartition de charges communes, en violation des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, cette décision d'assemblée générale des copropriétaires peut être contestée à tout moment devant un Tribunal, s'agissant d'une action relative à une clause réputée non écrite.

La Cour de cassation, dans un arrêt du 27 septembre 2000 avait reconnu la recevabilité d'une telle action.

La Cour d'appel de Paris, dans un arrêt du 17 juin 2004 a confirmé que toute résolution d'assemblée générale contraire aux dispositions d'ordre public de l'article 10 de la loi du
10 juillet 1965, doit être réputée non écrite et peut donc être contestée à tout moment.

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