Logo FNAIM
Immoblilier Paris - Ile de France
Bandeau images
Accédez facilement à tous nos biens à vendre

Accédez facilement à tous nos biens à louer



Foire aux questions

Recherche

Pour le thème
Tous les mots suivants
Au moins un des mots suivants
Cette expression exacte
Dans
 
1. J'exerce une profession libérale et toutes les agences immobilières que je contacte pour trouver un appartement pour exercer ma profession me proposent un bail professionnel.
Je préférerais un bail commercial mais il m'est répondu que je ne peux y prétendre.
(Baux commerciaux)
2. Doit-on tenir compte, pour le calcul de la surface de la loi Carrez, d'une mezzanine qui ne figure pas dans le règlement de copropriété ? (Gérance)
3. Un copropriétaire peut-il contester une assemblée générale des copropriétaires qui a modifié la répartition des charges, l'assemblée générale étant définitive, celle-ci n'ayant pas été contestée dans le délai de deux mois de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ? (Copropriété)
4. La clause d'achat en l'état (clause de non garantie des vices cachés) est-elle une clause d'exonération pour le vendeur si des désordres sont découverts postérieurement à la vente ? (Transaction)
5. La liste des grosses réparations telles que stipulées à l'article 606 du Code civil est-elle toujours limitative ? (Copropriété)
6. En cas de congé notifié aux époux cotitulaires d'un bail d'habitation, l'un d'entre eux peut-il valablement signer l'avis de réception de la lettre adressée à son (sa) conjoint(e) ? (Gérance)
7. Deux co-locataires sont signataires du bail. L'un donne son congé. Reste-t-il néanmoins tenu de payer les loyers jusqu'à la fin du bail ? (Gérance)
8. En matière de location meublée, quelles sont les exigences de la jurisprudence pour ne pas requalifier en bail à usage d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 ? (Gérance)
9. J'ai fait l'acquisition d'un appartement qui comporte des vices cachés. J'ai écrit à mon vendeur mais la lettre me revient "NPAI". Quel recours puis-je intenter ? (Transaction)
10. Nos locaux ont été donnés à bail à titre commercial, à un preneur alors immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés. A la date de son renouvellement, le preneur n'était plus immatriculé. Ce dernier a-t-il le droit de se prévaloir de la protection du statut des baux commerciaux ? (Baux commerciaux)

 

1. La cession successive d'un bail commercial confère-t-elle ou non, transmission des obligations en découlant, au dernier titulaire du contrat qui deviendrait, dans l'affirmative débiteur envers le bailleur des dégradations causées par ses prédécesseurs ? (Baux commerciaux)

Par un arrêt du 9 juillet 2003, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a répondu par l'affirmative en estimant que le dernier cessionnaire est tenu de la réparation de l'intégralité des désordres constatés dans les locaux commerciaux loués, même s'ils ont été commis par son cédant ou par des cédants antérieurs.

Cet arrêt est dans la droite ligne de précédents arrêts de la Haute Juridiction qui avait jugé qu'à défaut de clause contraire dans l'acte de cession, le cessionnaire est tenu envers le bailleur, en sa qualité d'ayant-cause du cédant, des dégradations causées par celui-ci, sauf celles auxquelles ce dernier s'était engagé à effectuer les réparations lors de l'établissement de l'état des lieux de sortie (Cass. civ. 3ème 13 juin 2001).

De même, par un arrêt du 27 octobre 1993, la Cour Suprême a également précisé que le preneur actuel est tenu envers le bailleur en sa qualité d'ayant-cause des locataires d'origine, des dégradations causées par celui-ci.

Il semble, eu égard aux termes généraux utilisés par les Hauts Magistrats dans l'arrêt du 9 juillet 2003, que la position de la Cour de cassation serait la même si le litige qui lui était soumis concernait un bailleur qui aurait refusé à son locataire un renouvellement de bail sans indemnité d'éviction.

^ haut de la page

2. Un copropriétaire peut-il agir seul en justice en vue de faire respecter un règlement de copropriété, même s'il ne subit aucun préjudice ? (Copropriété)

L'article 15 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « le syndicat (...) peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs [copropriétaires], en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. ».

Le règlement de copropriété confère une part prépondérante des droits afférents à l'immeuble.

Aussi, la jurisprudence a-t-elle admis assez largement l'action individuelle d'un copropriétaire tendant à en faire respecter les dispositions, même en l'absence d'un préjudice personnel distinct du préjudice collectif, son intérêt à agir trouvant sa source dans le respect de ce règlement qui constitue un contrat entre les parties (Cass. 3e civ., 19 mai 1981 – CA Paris, 26 sept. 1996 –
CA Paris, 12 févr. 1998).

Dans un arrêt du 3 mars 1999, la Cour de cassation a cependant posé une condition supplémentaire, en exigeant qu'une action d'un copropriétaire non motivée par un intérêt direct autre que la violation d'un règlement de copropriété fût accessoire de celle du syndicat, et non pas principale.

La Cour suprême semble cependant être revenue sur cette position. Dans un arrêt du
10 janvier 2001, elle énonce que « l'action individuelle d'un copropriétaire, en vue du respect du règlement de copropriété, est recevable sans qu'il soit astreint à démontrer qu'il subit un préjudice personnel et spécial distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat ».

^ haut de la page

3. En matière de location meublée, quelles sont les exigences de la jurisprudence pour ne pas requalifier en bail à usage d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 ? (Gérance)

La jurisprudence exige la réunion de deux éléments :

un élément intentionnel : les parties doivent s'être entendues en pleine connaissance de cause sur le caractère meublé de la location ;
et un élément matériel : la présence d'un mobilier suffisant pour permettre de vivre normalement dans le logement.

Pour éviter la requalification en bail à usage d'habitation soumis aux dispositions de la loi du
6 juillet 1989, il convient donc :

d'introduire, dans le bail, des clauses permettant de justifier, sans contestation possible, de la volonté des parties de procéder à une location meublée, telles que les clauses mettant à la charge du locataire l'entretien des meubles, le rappel particulier des conditions de la location meublée, etc ;
d'intégrer à la liste des meubles qui doit être annexée au bail et signée par les deux parties non seulement le mobilier, mais l'ensemble des équipements justifiant de leur caractère complet pour permettre une jouissance des lieux (réfrigérateur, plaque chauffante, etc.).

A défaut et nonobstant la réalité et l'intention des parties, le locataire pourra contester l'application des dispositions dérogatoires de la location en meublé.

^ haut de la page

4. Je subis dans mon logement de graves nuisances sonores. Que puis-je faire pour les faire cesser ? (Voisinage)

On considère qu'un bruit est perturbateur et peut être pris en considération si le niveau sonore de la nuisance est supérieur à 3 décibels A la nuit dans les pièces d'habitation, par rapport au bruit ambiant, et de 5 décibels A le jour (mesures de pression acoustique).


1)Vous habitez dans un immeuble neuf.

Le non-respect se traduisant par une nuisance, permet à l'acquéreur, dans l'année de la première occupation, de poursuivre son vendeur voire même les constructeurs pour faire cesser le trouble et obtenir le respect des règles en la matière.


2)Le bruit perturbateur provient d'un tiers, quel que soit l'âge de l'immeuble.

Dans ce cas, il faut en rechercher l'origine, ne retenir qu'un bruit habituel et non pas exceptionnel, et le faire si possible constater amiablement avant d'engager une procédure toujours onéreuse.

^ haut de la page

5. Quelle est la prescription applicable aux loyers et charges locatives depuis l'entrée en vigueur de la Loi du 18 janvier 2005 dite de « programmation pour la cohésion sociale » ? (Gérance)

Auparavant, après un flottement jurisprudentiel, la Cour de cassation avait décidé qu'à l'instar de l'action en paiement des loyers, celle afférente aux charges locatives se prescrivait par cinq ans.

Cette solution est confirmée par le législateur qu'il s'agisse des charges régulières, des provisions sur charges ou des charges liquidées en fin d'année.

Il semble qu'il faille y inclure les taxes légalement ou contractuellement récupérables.

Concernant l'action en répétition de l'indu, alors que la jurisprudence la plus traditionnelle la soumettait à la prescription trentenaire de droit commun à la différence cependant de la Chambre Sociale de la Cour de cassation qui avait exprimé une position divergente, le législateur a fait preuve d'unification et soumet désormais également cette action à la prescription quinquennale.

Son intention est manifestement de simplifier et d'uniformiser les régimes de prescription applicables aux loyers et charges.

Pour ce qui est des dispositions transitoires, la loi nouvelle, bien que d'application immédiate, ne saurait s'appliquer aux procédures en cours.

Les nouvelles règles de prescriptions sont donc applicables aux actions introduites après son entrée en vigueur.

^ haut de la page

6. Le locataire ou le copropriétaire d'un appartement à usage d'habitation peut-il poser une antenne parabolique sur la façade de l'immeuble ou sur le balcon, s'il en existe un ? (Copropriété)

La loi du 2 juillet 1966 et son Décret d'application du 22 décembre 1967 ont institué « le droit à l'antenne » pour permettre à toutes les catégories de citoyens l'accès à n'importe quelle chaîne de télévision dans le monde.

le bailleur ou la copropriété ne peut s'opposer à la pose d'une antenne parabolique de télévision qu'en faisant état d'un « motif sérieux et légitime ».

Les tribunaux sont très restrictifs dans cette appréciation. L'esthétique est rarement prise en compte, d'autant plus qu'il est possible de poser l'antenne sur le balcon pour qu'elle soit moins visible.

La jurisprudence annule les clauses des baux et des règlements de copropriété interdisant l'installation de ces antennes ou les subordonnant à une autorisation du bailleur ou de la copropriété.

Dans un arrêt du 3 novembre 205, la Cour de cassation a cassé un arrêt rendu par la Cour d'appel de Metz qui avait estimé qu'un bailleur pouvait s'opposer à la demande de son locataire d'installer une antenne parabolique sur la façade de l'immeuble pour des raisons esthétiques.

La Cour Suprême fait donc primer le droit à l'antenne corollaire du droit universel à l'information sur l'esthétique de l'immeuble.

^ haut de la page

7. L'administration fiscale peut-elle contester la déduction, au titre des revenus fonciers, des "dépenses de désamiantage" concernant des travaux effectués dans des locaux professionnels ou commerciaux ? (Fiscalité)

La loi de finances pour 2002 (art. 14) a autorisé le principe de cette déduction. Il y a lieu toutefois d'en connaître les modalités d'application et les limites, telles que les a précisées une instruction du 10 avril 2002 (BOI 5 D-3-02).

1ère catégorie de dépenses : les opérations de recherche et d'analyse de nocivité de l'amiante. Ce sont des dépenses d'entretien, qui étaient déjà déductibles. La même règle s'applique aux locaux d'habitation.

2ème catégorie de dépenses : ce sont des dépenses d'amélioration, c'est à dire qu'elles sont afférentes à "des travaux d'enlèvement de l'amiante ou des matériaux contenant de l'amiante, tels que flocage, calorifugeage ou faux plafonds, ou de confinement de ces matériaux par fixation ou encoffrement". Jusqu'à la loi de finances pour 2002, ces dernières dépenses, intéressant des travaux d'amélioration, n'étaient déductibles que pour les locaux d'habitation. Il faut rappeler que des dépenses de cette dernière catégorie ne sont pas, en principe, déductibles s'il s'agit de locaux professionnels ou commerciaux. La loi précitée a dérogé à la règle au profit des travaux de désamiantage dont les dépenses seront déductibles, même si ce sont des travaux d'amélioration.

3ème catégorie de dépenses : les dépenses de désamiantage qui résultent de travaux modifiant la structure de l'immeuble. Elles ne sont jamais déductibles, quelle que soit l'affectation des locaux.

Deux précisions seront apportées. Ces dispositions concernent les propriétés urbaines. D'autre part, on n'oubliera pas de faire établir par un technicien, avant d'engager ces dépenses, l'existence d'amiante dans lesdits locaux.

^ haut de la page

8. Un copropriétaire irrégulièrement convoqué à une assemblée générale peut-il se voir opposer le délai de prescription de deux mois qui lui est octroyé pour contester les décisions d'une assemblée générale ? (Copropriété)

L'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les actions qui ont pour objet de contester les décisions d'assemblée générale doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic.

La Cour de cassation avait toutefois limité la sanction de la déchéance en précisant que la forclusion n'était pas opposable aux copropriétaires qui n'avaient pas été convoqués (Cass. civ. 3, 17-07-1975, JCP 1975, II, 18169) ou qui l'avaient été irrégulièrement (Cass. civ. 3, 14-06-1984, Rev. Administrer fév. 1985, p. 22). Dans de telles hypothèses, l'action était recevable pendant dix ans.

La Cour de cassation a, par un arrêt en date du 12 octobre 2005 (Cass. civ. 3, 12-10-2005, n° 04-14-602, M. Robert Rolland c/Syndicat coopératif Les Thibaudières, FS-P+B+I+R), opéré un revirement de jurisprudence.

Elle précise en effet très clairement que « même fondées sur une absence de convocation ou sur une convocation irrégulière, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions, qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ».

Dès lors, les copropriétaires qui n'auront pas été convoqués ou qui l'auront été irrégulièrement encourent désormais la forclusion s'ils n'introduisent pas leur action en contestation des décisions de l'assemblée générale dans le délai de deux mois de la notification du procès-verbal d'assemblée qui leur est faite par le syndic.

^ haut de la page

9. En matière de copropriété, faut-il attendre l'expiration du délai de recours de deux mois pour mettre à exécution une décision d'assemblée générale ? (Copropriété)

Dans un arrêt du 16 juin 2003, la Cour d'appel de Toulouse a rappelé qu'une décision d'assemblée générale de copropriété s'impose à tous dès qu'elle est votée sans qu'il y ait lieu d'attendre l'expiration du bail de recours.

L'article 42 alinéa 2 modifié ne prévoit qu'une seule exception en faveur des travaux prévus aux articles 25 et 26 de la loi dont l'exécution est suspendue jusqu'à l'expiration du délai de deux mois à compter de la notification de ces décisions pour exercer l'action en nullité.

^ haut de la page

10. Doit-on tenir compte, pour le calcul de la surface de la loi Carrez, d'une mezzanine qui ne figure pas dans le règlement de copropriété ? (Gérance)

En l'espèce, une mezzanine a été créée dans un appartement, ce qui a eu pour conséquence de modifier la superficie de ce lot.

Cette augmentation n'apparaissait pas, bien entendu, dans le règlement de copropriété ; c'est pourquoi l'acquéreur a entendu solliciter une diminution du prix de vente en se fondant sur la loi Carrez.

La Cour de cassation, 3ème Chambre civile, dans un arrêt en date du 13 avril 2005, n'a pas fait droit à sa demande et répond que :

« la superficie de la mezzanine, qui faisait partie intégrante du lot n° 14 selon le règlement de copropriété, devait être incluse dans le mesurage du bien vendu. ».

Cette décision peut être considérée comme une extension de la loi Carrez, puisqu'elle considère qu'il ne s'agit pas de tenir compte uniquement du lot tel que décrit dans le règlement de copropriété dans le calcul de sa superficie.

^ haut de la page


> Avec le concours de nos avocats-conseils
 
  Crédits | Contacts | English Version