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1. Le syndic est-il responsable en cas de dépenses irrégulièrement engagées ? (Copropriété)
2. Un bailleur d'immeuble est en droit de déduire, au titre des revenus fonciers, les intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition, la construction, la conservation, la réparation ou l'amélioration des immeubles. Quelle précaution doit-on prendre pour éviter une remise en cause de cette déduction ? (Fiscalité)
3. Le locataire est-il tenu d'avertir son bailleur des réparations à sa charge ? (Gérance)
4. Mon voisin construit un immeuble à proximité immédiate de mon habitation, ce qui me cause une gêne. Puis-je en demander réparation ? (Voisinage)
5. A quelle date la condition d'immatriculation au Registre du Commerce ou au Répertoire des Métiers du locataire commercial doit-elle s'apprécier dans le cadre de la procédure de renouvellement de bail ? (Baux commerciaux)
6. J'ai fait l'acquisition d'un appartement qui comporte des vices cachés. J'ai écrit à mon vendeur mais la lettre me revient "NPAI". Quel recours puis-je intenter ? (Transaction)
7. L'administration fiscale peut-elle contester la déduction, au titre des revenus fonciers, des "dépenses de désamiantage" concernant des travaux effectués dans des locaux professionnels ou commerciaux ? (Fiscalité)
8. J'exerce une profession libérale et toutes les agences immobilières que je contacte pour trouver un appartement pour exercer ma profession me proposent un bail professionnel.
Je préférerais un bail commercial mais il m'est répondu que je ne peux y prétendre.
(Baux commerciaux)
9. En matière de location meublée, quelles sont les exigences de la jurisprudence pour ne pas requalifier en bail à usage d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 ? (Gérance)
10. Un commerçant est installé dans le centre d'une ville de province. Il est locataire à titre commercial de locaux dans lesquels il exerce son activité. La municipalité a entrepris au cours de son bail venu récemment à expiration des travaux d'aménagement rendant plus attrayant le centre historique de cette ville. Son loyer devra-t-il être déplafonné ? (Baux commerciaux)

 

1. Un congé vente doit-il mentionner la surface de l'appartement loué ? (Gérance)

Aux termes de l'article 15-2 de la loi du 6 juillet 1989, le congé donné par le bailleur, lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre, doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée et vaut vente au profit du locataire, l'offre étant valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

La loi n° 96-1107 DU 18/12/1996 dite LOI CARREZ dont est issu le nouvel article 46 de la loi du 10/07/1965, stipule : << toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot, mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie ... >>

Cette loi n'impose donc pas qu'il soit précisé la surface à vendre dans un congé.

Cependant, certains Tribunaux d'Instance et notamment le Tribunal d'Instance du 14ème, avait annulé un congé, au motif que la loi dite CARREZ constituait l'une des conditions de la vente devant être portée à la connaissance du locataire.

La Cour d'Appel a censuré cette exigence puisqu'aussi bien la 6ème Chambre B et C de la Cour d'Appel a considéré que l'article 46-1 de la loi du 18/12/1996 ne visait que les contrats et n'était donc pas applicable à un congé pour vendre (Cour d'Appel 6ème Chambre Section C 14/09/1999. Gazette du Palais 31/03/ - 1/04/2000. Cour d'Appel 6ème Chambre Section B 3/02/2000. Actualité Juridique 10/04/2000 page 345. Cour d'Appel 6ème Chambre C. 20/06/2000 Actualité Juridique 10/10/2000 page 144).

Enfin, la loi n°2000-1208 du 13/12/2000 dite loi S.R.U. semble régler définitivement la question puisque dans son article 190, elle complète l'article 15 de la loi du 06/07/1989 en stipulant que les dispositions de l'article 46 de la loi du 10/07/1965 ne sont pas applicables aux congés fondés sur la décision de vendre le logement, c'est à dire qu'elle exclut le congé pour vendre de l'obligation de mentionner la superficie du lot de copropriété vendu.

Cette nouvelle disposition est applicable depuis le 14/12/2000 et sous réserves des décisions de justice passées en force de chose jugée, l'article 190 valide les congés fondés sur la décision de vendre le logement délivrés antérieurement à la publication de la loi et qui ne comportaient pas la superficie des lots vendus.

Il convient en outre de préciser que le congé doit préciser chaque lot vendu et ne pas omettre les caves sous peine de nullité du congé.

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2. La cession successive d'un bail commercial confère-t-elle ou non, transmission des obligations en découlant, au dernier titulaire du contrat qui deviendrait, dans l'affirmative débiteur envers le bailleur des dégradations causées par ses prédécesseurs ? (Baux commerciaux)

Par un arrêt du 9 juillet 2003, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a répondu par l'affirmative en estimant que le dernier cessionnaire est tenu de la réparation de l'intégralité des désordres constatés dans les locaux commerciaux loués, même s'ils ont été commis par son cédant ou par des cédants antérieurs.

Cet arrêt est dans la droite ligne de précédents arrêts de la Haute Juridiction qui avait jugé qu'à défaut de clause contraire dans l'acte de cession, le cessionnaire est tenu envers le bailleur, en sa qualité d'ayant-cause du cédant, des dégradations causées par celui-ci, sauf celles auxquelles ce dernier s'était engagé à effectuer les réparations lors de l'établissement de l'état des lieux de sortie (Cass. civ. 3ème 13 juin 2001).

De même, par un arrêt du 27 octobre 1993, la Cour Suprême a également précisé que le preneur actuel est tenu envers le bailleur en sa qualité d'ayant-cause des locataires d'origine, des dégradations causées par celui-ci.

Il semble, eu égard aux termes généraux utilisés par les Hauts Magistrats dans l'arrêt du 9 juillet 2003, que la position de la Cour de cassation serait la même si le litige qui lui était soumis concernait un bailleur qui aurait refusé à son locataire un renouvellement de bail sans indemnité d'éviction.

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3. Un commerçant est installé dans le centre d'une ville de province. Il est locataire à titre commercial de locaux dans lesquels il exerce son activité. La municipalité a entrepris au cours de son bail venu récemment à expiration des travaux d'aménagement rendant plus attrayant le centre historique de cette ville. Son loyer devra-t-il être déplafonné ? (Baux commerciaux)

Les dispositions de l'article L 145-34 du Code de Commerce prévoient qu'en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité, le loyer d'un bail en renouvellement est déplafonné.

Il est donc indispensable à ce déplafonnement qu'il y ait cumulativement modification de ces facteurs et modification notable.

Le fait que le centre historique de la ville dans laquelle se trouvent ces locaux commerciaux soit réaménagé de façon plus attractive ne suffit pas à lui seul à justifier le déplafonnement.

Encore faut-il que ces travaux de réaménagement aient une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée précisément par ce locataire et que par ailleurs ils soient à l'origine d'une modification notable des facteurs de commercialité.

Faute d'établir que ces deux conditions sont de façon stricte cumulativement réunies, le déplafonnement pourrait être contesté par le locataire.

C'est ainsi que la Cour de Cassation en a encore récemment décidé au sujet de locaux se trouvant dans le centre de la bonne ville de PAU.

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4. Le titulaire d'une carte de transaction « T » peut-il donner une carte de collaborateur dite « carte grise » à une personne morale ? (Gérance)

Par un arrêt du 8 février 2005, la Cour de cassation a répondu que le titulaire d'une carte « T » peut habiliter une personne physique à négocier, s'entremettre ou transiger pour son compte, ce qui est l'expression de l'article 4 de la Loi Hoguet du 2 janvier 1970.

Par contre, le titulaire de la carte « T » ne peut conférer à une personne morale une attestation d'exercice de l'activité sans que celle-ci soit elle-même titulaire de la carte « T ».

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5. L'agent immobilier est-il censé tout connaître, même la fiscalité la plus pointue ? Dans le cadre de sa mission, l'agent immobilier est tenu à un devoir d'information et de conseil de plus en plus étendu. Mais on demande à « l'agent immobilier de tout connaître », doit-on lui demander aussi d'être un bon fiscaliste ? (Transaction)

En effet, l'analyse de la jurisprudence récente révèle que le devoir d'information et de conseil pesant sur les agents immobiliers est de plus en plus souvent retenu par les Tribunaux.

Cependant, certains tribunaux estiment, à juste titre, que la mise en jeu de la responsabilité de l'agent immobilier n'est pas automatique et qu'il est nécessaire de démontrer la faute de ce dernier.

A cet effet, un jugement du Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES en date du
8 septembre 2000 n'a pas retenu la responsabilité de l'agent immobilier.

En l'espèce, il était reproché à l'agent immobilier de n'avoir pas informé ses mandants sur les dispositions fiscales qui pouvaient leur être favorables.

Le Tribunal a considéré pour motiver sa décision que « le mandat locatif ne prévoyait aucune assistance fiscale ».

En effet, il s'agirait d'un mandat spécifique qui n'entre pas dans attributs habituels d'un agent immobilier.

Dès lors, la responsabilité de l'agent immobilier n'est pas retenue.

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6. Bailleur de locaux commerciaux, j'ai fait délivrer à mon locataire un congé avec refus de renouvellement et non paiement d'indemnité d'éviction, en raison d'une infraction commise par mon preneur, lequel avait reçu une mise en demeure préalable de faire cesser cette infraction, ce qu'il a fait dans le délai imparti.
Or, au cours du maintien dans les lieux, le locataire a à nouveau commis la même infraction.
Dois-je ou non lui délivrer à nouveau une mise en demeure pour pouvoir me prévaloir de cette infraction, me permettant de ne pas être tenu au paiement de l'indemnité d'éviction ? (Baux commerciaux)

Le 13 décembre 2005, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a considéré, au visa de l'article L 145-17 du Code de commerce que, si le locataire a cessé son infraction dans le délai d'un mois qui lui a été imparti par le bailleur dans une mise en demeure, ledit preneur doit recevoir une nouvelle mise en demeure s'il réitère ultérieurement la même infraction : à défaut d'une telle mise en demeure, le bailleur ne peut se prévaloir à l'encontre du preneur, de cette infraction et refuser le paiement de l'indemnité d'éviction (déjà dans le même sens : arrêts des 26 février 1991 et 17 février 1993 de la Cour de cassation.

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7. En cas de congé notifié aux époux cotitulaires d'un bail d'habitation, l'un d'entre eux peut-il valablement signer l'avis de réception de la lettre adressée à son (sa) conjoint(e) ? (Gérance)

Non, répond la Cour d'appel de Montpellier dans un arrêt du 3 février 2004 : en cas de congés notifiés au deux époux, chacun d'eux doit signer l'avis de réception de la lettre qui lui est destinée, sauf procuration.

On sait que les époux cotitulaires d'un bail d'habitation par application de l'article 1751 du Code civil doivent chacun se voir personnellement notifier les actes visés par la loi tels congés et propositions de nouveau loyer. Si la Cour de cassation a admis, dans un arrêt du
2 février 2000, que cette exigence était satisfaite par la délivrance d'une lettre unique dont l'avis avait été signé par les deux époux, il n'en est pas de même dans l'hypothèse inverse, soumise à la Cour de Montpellier.

Force est de considérer, une fois de plus, que la délivrance d'un acte par lettre recommandée est source d'incertitudes. La jurisprudence considère notamment, rappelons le, que la réception ne s'entend pas de la première présentation (Cour de cassation, 10.1.1996) et que la lettre non réclamée par le destinataire ne peut donc pas être considérée comme reçue (Cour de Versailles, 8 et 15 mars 2002, notamment).

On rappellera utilement que le recours à l'acte extra-judiciaire permet au bailleur de pallier cette insécurité.

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8. Un copropriétaire peut-il se prévaloir de son titre de propriété, pour être déclaré propriétaire de parties communes qu'il a acquises de bonne foi depuis plus de dix ans ? (Copropriété)

La Cour de cassation vient de reconnaître dans un arrêt rendu le 20 avril 2003 (Cass. civ. 3ème
30 avril 2003) que le titre de propriété permettait au copropriétaire d'invoquer l'article 2265 du Code civil comme fin de non recevoir à l'action en revendication engagée par le Syndicat des copropriétaires sur des parties communes.

Il résulte en effet de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 que les actions réelles se prescrivent par trente ans, par opposition aux actions personnelles dont la prescription est de 10 ans.

La Cour de cassation a cependant reconnu qu'un copropriétaire pouvait bénéficier de la prescription abrégée prévue par l'article 2265 du Code civil sur des droits indivis de propriété qu'il a acquis accessoirement aux droits exclusifs qu'il détient sur les parties privatives de son lot depuis plus de 10 ans.

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9. Je suis copropriétaire indivis avec un indivisaire qui ne règle pas sa quote-part de charges de copropriété. Le syndic me menace d'engager une procédure à mon encontre pour obtenir le paiement de l'intégralité des charges. Dois-je les régler ? (Copropriété)

La solidarité ne s'attache pas de plein droit à la qualité d'indivisaire.
Néanmoins, la Cour de cassation a reconnu que si le règlement de copropriété contenait une clause de solidarité entre indivisaires, celle-ci devait s'appliquer et le syndic était en droit de réclamer le paiement de l'intégralité des charges dues à l'un des indivisaires, ce dernier devant se retourner contre l'autre indivisaire pour en obtenir le remboursement.

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10. Peut-on vraiment, sans risque, licencier sans aucun motif, un salarié bénéficiant d'un contrat dit « Nouvelles Embauches» ? (Gérance)

A la suite de la loi n° 2005-846 du 26 Juillet 2005, le contrat "nouvelles embauches" a été créé par ordonnance, au conseil des ministres, le 2 Août 2005. Il est destiné à favoriser l'embauche dans les (très) petites entreprises, notamment celles qui emploient moins de vingt salariés.

Il s'agit d'un C.D.I., mais d'une durée de deux ans, d'où l'ambiguïté de sa nature juridique. Il doit obligatoirement être écrit et il est soumis à toutes les règles du Code du Travail et des conventions collectives, du secteur d'activité concerné. L'innovation réside dans la rupture du contrat. Elle doit se faire par lettre recommandée avec accusé de réception, sans avoir à la motiver, c'est-à-dire à énoncer des motifs vérifiables et objectivement démontrés, et sans avoir à convoquer à un entretien préalable.

Un préavis est dû, dont la durée dépend de l'ancienneté : 2 semaines du deuxième au sixième mois de présence dans l'entreprise : au-delà, il est d'un mois. Le salarié, en cas de rupture, perçoit le salaire en cours, les congés payés, plus une indemnité égale à 8% du montant total de la rémunération brute due depuis la conclusion du contrat. Il est précisé que ces 8% ne sont soumis ni à l'impôt, ni aux cotisations sociales.

L'employeur devra aussi verser une contribution de 2% du montant total de la rémunération brute, au service public de l'emploi, pour aider le salarié à retrouver un travail.

Le C.N.E. peut aussi être conclu pour recruter un salarié à temps partiel.
Il n'y a pas de période d'essai possible (qui ne s'applique qu'aux CDI « classiques »), il faut respecter un délai de carence de 3 mois, avant de conclure un nouveau C.N.E.

Les Tribunaux et notamment les Conseils de Prud'hommes n'ont pas encore eu à juger les « licenciements » ou les « ruptures » dans le cadre d'un C.N.E.

Licencier sans aucun motif sérieux peut être dangereux. Il est conseillé de rompre le contrat, en se constituant un dossier d'insuffisance professionnelle, inaptitude aux fonctions, voire fautes. On ne sait pas dans quel sens ira la jurisprudence en matière d'abus de droit, concernant le C.N.E.

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