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1. Dans l'hypothèse où une condition suspensive, assortissant une promesse de vente et profitant à l'acquéreur, ne se réalise pas dans le délai contractuel, quelles sont les options que l'acquéreur peut prendre ? (Transaction)
2. Un copropriétaire peut-il agir seul en justice en vue de faire respecter un règlement de copropriété, même s'il ne subit aucun préjudice ? (Copropriété)
3. Doit-on tenir compte, pour le calcul de la surface de la loi Carrez, d'une mezzanine qui ne figure pas dans le règlement de copropriété ? (Transaction)
4. Un copropriétaire peut-il contester une assemblée générale des copropriétaires qui a modifié la répartition des charges, l'assemblée générale étant définitive, celle-ci n'ayant pas été contestée dans le délai de deux mois de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ? (Copropriété)
5. La liste des grosses réparations telles que stipulées à l'article 606 du Code civil est-elle toujours limitative ? (Copropriété)
6. Une promesse synallagmatique de vente d'un immeuble lie un vendeur à un acquéreur. Elle est soumise à diverses conditions suspensives devant être réalisées au plus tard à une certaine date. Le vendeur peut-il en tout état de cause revendiquer la caducité de la promesse alors que l'une quelconque des conditions suspensives n'est pas réalisée dans le délai contractuel ? (Transaction)
7. Un lot de copropriété non raccordé au réseau d'eau général de l'immeuble ou à l'électricité commune doit-il ou non participer aux charges communes relatives aux consommations ? (Copropriété)
8. Peut-on vraiment, sans risque, licencier sans aucun motif, un salarié bénéficiant d'un contrat dit « Nouvelles Embauches» ? (Gérance)
9. En matière de location meublée, quelles sont les exigences de la jurisprudence pour ne pas requalifier en bail à usage d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 ? (Gérance)
10. Le locataire ou le copropriétaire d'un appartement à usage d'habitation peut-il poser une antenne parabolique sur la façade de l'immeuble ou sur le balcon, s'il en existe un ? (Copropriété)

 

1. Dans une vente immobilière, le vendeur peut-il enlever les convecteurs électriques au motif qu'il s'agit de meubles non vendus alors que l'acquéreur les réclame au motif qu'il s'agit d'immeubles par destination ? (Transaction)

Dans un Arrêt du 23 janvier 2002, la Cour de Cassation a répondu que les convecteurs électriques sont de simples meubles dès lors qu'ils ne sont pas incorporés aux murs mais reliés simplement par des joints ou raccords à l'installation électrique. Ils peuvent être conservés par le vendeur et ce même si leur enlèvement laisse sur le mur quelques traces pour autant qu'elles soient faciles à cacher sans fracture ni détérioration.

Notons que dans un Arrêt du 8 juin 1982, la Cour de Cassation a jugé qu'un vendeur pouvait emmener des éléments préfabriqués de cuisine qui n'ont pas été non plus considérés comme des immeubles par destination dès lors que l'enlèvement ne provoquait pas de détérioration du mur.

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2. Nos locaux ont été donnés à bail à titre commercial, à un preneur alors immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés. A la date de son renouvellement, le preneur n'était plus immatriculé. Ce dernier a-t-il le droit de se prévaloir de la protection du statut des baux commerciaux ? (Baux commerciaux)

L'article L.145-1 du Code de commerce prévoit que le statut des baux commerciaux s'applique lorsque le commerçant ou l'industriel est immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés ou lorsque le chef d'entreprise est immatriculé pour le moins au Répertoire des Métiers, qu'ils accomplissent ou non, les uns ou les autres des actes de commerce ;

Il faut savoir que dans le cours du bail, le fait que le preneur ne soit plus immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés ne constitue pas un motif de résiliation sauf si cette condition est de nature contractuelle.

En revanche, si le preneur n'est plus immatriculé à la date du congé, il s'expose à un refus de renouvellement ou de façon plus précise à une dénégation du statut des baux commerciaux.

Le preneur ne bénéficie plus alors de la protection résultant du statut des baux commerciaux.

Son bail est alors en effet régi par le droit commun du Code civil.

A la question qui nous est posée, nous ne pouvons que répondre que le preneur a perdu toute protection et qu'il ne peut prétendre au renouvellement.

La Cour de cassation a eu l'occasion de confirmer très récemment cette jurisprudence à cet égard, en déniant à des concessionnaires d'un bail, en cours d'immatriculation à la date du refus de renouvellement par le bailleur, le bénéfice du statut des baux commerciaux.

La Cour de cassation a validé la position du bailleur en indiquant que le locataire doit être immatriculé au jour de la délivrance du congé portant refus de renouvellement pour bénéficier du droit au renouvellement du bail.

En l'espèce, à cette date, le concessionnaire n'était pas immatriculé et dans ces conditions, il ne pouvait pas en application de l'actuel article L.145-1 du Code du commerce se prévaloir du bénéfice du statut des baux commerciaux.

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3. Quelle est la prescription applicable aux loyers et charges locatives depuis l'entrée en vigueur de la Loi du 18 janvier 2005 dite de « programmation pour la cohésion sociale » ? (Gérance)

Auparavant, après un flottement jurisprudentiel, la Cour de cassation avait décidé qu'à l'instar de l'action en paiement des loyers, celle afférente aux charges locatives se prescrivait par cinq ans.

Cette solution est confirmée par le législateur qu'il s'agisse des charges régulières, des provisions sur charges ou des charges liquidées en fin d'année.

Il semble qu'il faille y inclure les taxes légalement ou contractuellement récupérables.

Concernant l'action en répétition de l'indu, alors que la jurisprudence la plus traditionnelle la soumettait à la prescription trentenaire de droit commun à la différence cependant de la Chambre Sociale de la Cour de cassation qui avait exprimé une position divergente, le législateur a fait preuve d'unification et soumet désormais également cette action à la prescription quinquennale.

Son intention est manifestement de simplifier et d'uniformiser les régimes de prescription applicables aux loyers et charges.

Pour ce qui est des dispositions transitoires, la loi nouvelle, bien que d'application immédiate, ne saurait s'appliquer aux procédures en cours.

Les nouvelles règles de prescriptions sont donc applicables aux actions introduites après son entrée en vigueur.

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4. Dans l'hypothèse où une condition suspensive, assortissant une promesse de vente et profitant à l'acquéreur, ne se réalise pas dans le délai contractuel, quelles sont les options que l'acquéreur peut prendre ? (Transaction)

Dans une telle hypothèse, l'acquéreur peut tout d'abord constater que la promesse est du fait de la défaillance de la condition suspensive dans le délai contractuel caduque et que, par conséquent, ses engagements le sont aussi.

Il est des cas cependant où l'acquéreur demeure toujours intéressé par l'acquisition du bien en dépit de la défaillance de la condition suspensive destinée à protéger ses intérêts.

Si tel est le cas, l'acquéreur doit nécessairement poursuivre l'opération aux conditions originellement prévues par la promesse.

Il ne peut en aucun cas demander judiciairement l'exécution forcée de la vente moyennant une réduction de prix assimilable à une indemnisation.

Le juge doit nécessairement rejeter une demande d'une telle nature en constatant la caducité de la promesse (Cass. 3ème Civ., 31 mars 2005 Moreau c/Fernandez).

En d'autres termes, face à la défaillance d'une condition suspensive le protégeant, l'acquéreur ne dispose que de deux options : soit invoquer la caducité de la promesse, soit renoncer à cette condition suspensive et poursuivre ainsi la vente aux conditions fixées originellement par la promesse.

Il est important d'observer qu'au regard de la jurisprudence de la Cour de Cassation précitée la renonciation par l'acquéreur au bénéfice de la condition suspensive peut intervenir soit avant même de savoir si la condition suspensive se réalisera ou non soit à la suite de la défaillance de cette condition.

En vertu de cette même jurisprudence de la Cour de Cassation, si l'acquéreur entend acheter le bien objet de la promesse à un prix moins élevé, il lui est donc indispensable de conclure avec le vendeur un nouvel accord.

Il faut donc retenir qu'en aucune manière l'acquéreur ne peut imposer au vendeur un prix réduit en cas de renonciation à une condition suspensive après sa défaillance et que, de la même manière, il ne saurait espérer obtenir judiciairement une réduction du prix.

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5. Est-il vrai que l'irrégularité de la désignation d'un syndic entraîne la nullité de toutes les assemblées générales qu'il convoque ultérieurement ? (Copropriété)

Par un arrêt du 3 mars 1994 extrêmement important, la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a modifié sa position sur ce problème délicat de l'assemblée générale convoquée par le syndic préalablement désigné par une assemblée générale irrégulièrement convoquée.

Depuis plusieurs années, la Cour de cassation affirmait que toutes les convocations d'assemblées générales faites par un syndic dont la désignation d'origine étaient irrégulières, étaient elles-mêmes frappées de nullité "subséquente", en sorte qu'un copropriétaire pouvait, à l'occasion d'une contestation sur une assemblée récente, invoquer la nullité de l'assemblée d'origine pour faire annuler toutes les assemblées postérieures et ceci, pendant 10 ans !

L'arrêt du 3 mars 1994 constitue un revirement de la position de la Cour de cassation, il affirme que la réélection d'un tel syndic n'est pas nulle de plein droit mais seulement annulable.

Il en résulte que la nullité de la désignation d'origine du syndic n'entraîne pas de plein droit la nullité de l'assemblée générale qu'il convoque ultérieurement et que faute par les copropriétaires opposants d'avoir contesté cette seconde assemblée générale dans le délai de deux mois de la notification du procès-verbal, ceux-ci ne peuvent plus mettre en cause la régularité de la désignation du syndic.

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6. Bailleur de locaux commerciaux, j'ai fait délivrer à mon locataire un congé avec refus de renouvellement et non paiement d'indemnité d'éviction, en raison d'une infraction commise par mon preneur, lequel avait reçu une mise en demeure préalable de faire cesser cette infraction, ce qu'il a fait dans le délai imparti.
Or, au cours du maintien dans les lieux, le locataire a à nouveau commis la même infraction.
Dois-je ou non lui délivrer à nouveau une mise en demeure pour pouvoir me prévaloir de cette infraction, me permettant de ne pas être tenu au paiement de l'indemnité d'éviction ? (Baux commerciaux)

Le 13 décembre 2005, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a considéré, au visa de l'article L 145-17 du Code de commerce que, si le locataire a cessé son infraction dans le délai d'un mois qui lui a été imparti par le bailleur dans une mise en demeure, ledit preneur doit recevoir une nouvelle mise en demeure s'il réitère ultérieurement la même infraction : à défaut d'une telle mise en demeure, le bailleur ne peut se prévaloir à l'encontre du preneur, de cette infraction et refuser le paiement de l'indemnité d'éviction (déjà dans le même sens : arrêts des 26 février 1991 et 17 février 1993 de la Cour de cassation.

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7. Un copropriétaire irrégulièrement convoqué à une assemblée générale peut-il se voir opposer le délai de prescription de deux mois qui lui est octroyé pour contester les décisions d'une assemblée générale ? (Copropriété)

L'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les actions qui ont pour objet de contester les décisions d'assemblée générale doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic.

La Cour de cassation avait toutefois limité la sanction de la déchéance en précisant que la forclusion n'était pas opposable aux copropriétaires qui n'avaient pas été convoqués (Cass. civ. 3, 17-07-1975, JCP 1975, II, 18169) ou qui l'avaient été irrégulièrement (Cass. civ. 3, 14-06-1984, Rev. Administrer fév. 1985, p. 22). Dans de telles hypothèses, l'action était recevable pendant dix ans.

La Cour de cassation a, par un arrêt en date du 12 octobre 2005 (Cass. civ. 3, 12-10-2005, n° 04-14-602, M. Robert Rolland c/Syndicat coopératif Les Thibaudières, FS-P+B+I+R), opéré un revirement de jurisprudence.

Elle précise en effet très clairement que « même fondées sur une absence de convocation ou sur une convocation irrégulière, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions, qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ».

Dès lors, les copropriétaires qui n'auront pas été convoqués ou qui l'auront été irrégulièrement encourent désormais la forclusion s'ils n'introduisent pas leur action en contestation des décisions de l'assemblée générale dans le délai de deux mois de la notification du procès-verbal d'assemblée qui leur est faite par le syndic.

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8. Le locataire ou le copropriétaire d'un appartement à usage d'habitation peut-il poser une antenne parabolique sur la façade de l'immeuble ou sur le balcon, s'il en existe un ? (Copropriété)

La loi du 2 juillet 1966 et son Décret d'application du 22 décembre 1967 ont institué « le droit à l'antenne » pour permettre à toutes les catégories de citoyens l'accès à n'importe quelle chaîne de télévision dans le monde.

le bailleur ou la copropriété ne peut s'opposer à la pose d'une antenne parabolique de télévision qu'en faisant état d'un « motif sérieux et légitime ».

Les tribunaux sont très restrictifs dans cette appréciation. L'esthétique est rarement prise en compte, d'autant plus qu'il est possible de poser l'antenne sur le balcon pour qu'elle soit moins visible.

La jurisprudence annule les clauses des baux et des règlements de copropriété interdisant l'installation de ces antennes ou les subordonnant à une autorisation du bailleur ou de la copropriété.

Dans un arrêt du 3 novembre 205, la Cour de cassation a cassé un arrêt rendu par la Cour d'appel de Metz qui avait estimé qu'un bailleur pouvait s'opposer à la demande de son locataire d'installer une antenne parabolique sur la façade de l'immeuble pour des raisons esthétiques.

La Cour Suprême fait donc primer le droit à l'antenne corollaire du droit universel à l'information sur l'esthétique de l'immeuble.

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9. Une promesse synallagmatique de vente d'un immeuble lie un vendeur à un acquéreur. Elle est soumise à diverses conditions suspensives devant être réalisées au plus tard à une certaine date. Le vendeur peut-il en tout état de cause revendiquer la caducité de la promesse alors que l'une quelconque des conditions suspensives n'est pas réalisée dans le délai contractuel ? (Transaction)

Contrairement à ce que l'on pourrait penser, il ne suffit pas au vendeur de faire état de la non-réalisation d'une condition suspensive dans le délai contractuel pour revendiquer la caducité et par conséquent la nullité de la promesse synallagmatique de vente.

Encore faut-il que le vendeur soit de bonne foi conformément à l'obligation qui pèse sur lui aux termes de l'article 1134 alinéa 3 du Code civil.

Encore récemment, la jurisprudence a eu l'occasion d'insister sur cette obligation de bonne foi.

Un vendeur avait soutenu que la promesse de vente était caduque faute de réalisation de la condition suspensive dans le délai contractuel.

Mais son conseil avait peu de temps avant l'expiration de ce délai porté à la connaissance du notaire qu'un certain nombre d'éléments nouveaux de dernière minute empêchaient la vente.

L'acquéreur en avait évidemment fait état dans le cadre de la procédure.

La Cour de cassation a rappelé que la promesse ne pouvait être déclarée nulle et caduque que si le promettant avait invoqué de bonne foi la défaillance du bénéficiaire de la promesse ce qui au regard des éléments portés à la connaissance du notaire par le conseil du vendeur au cours de sa validité était loin d'être établi (Cass. 3ème civ. 23 juin 2004, Sceaux Immobilier c/E).

Il faut donc retenir que la bonne foi du promettant est donc dans une situation de ce genre déterminante de la caducité et de la nullité de la promesse.

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10. Un copropriétaire peut-il se prévaloir de son titre de propriété, pour être déclaré propriétaire de parties communes qu'il a acquises de bonne foi depuis plus de dix ans ? (Copropriété)

La Cour de cassation vient de reconnaître dans un arrêt rendu le 20 avril 2003 (Cass. civ. 3ème
30 avril 2003) que le titre de propriété permettait au copropriétaire d'invoquer l'article 2265 du Code civil comme fin de non recevoir à l'action en revendication engagée par le Syndicat des copropriétaires sur des parties communes.

Il résulte en effet de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 que les actions réelles se prescrivent par trente ans, par opposition aux actions personnelles dont la prescription est de 10 ans.

La Cour de cassation a cependant reconnu qu'un copropriétaire pouvait bénéficier de la prescription abrégée prévue par l'article 2265 du Code civil sur des droits indivis de propriété qu'il a acquis accessoirement aux droits exclusifs qu'il détient sur les parties privatives de son lot depuis plus de 10 ans.

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