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1. J'exerce une profession libérale et toutes les agences immobilières que je contacte pour trouver un appartement pour exercer ma profession me proposent un bail professionnel.
Je préférerais un bail commercial mais il m'est répondu que je ne peux y prétendre.
(Baux commerciaux)
2. J'ai fait l'acquisition d'un appartement qui comporte des vices cachés. J'ai écrit à mon vendeur mais la lettre me revient "NPAI". Quel recours puis-je intenter ? (Transaction)
3. Le titulaire d'une carte de transaction « T » peut-il donner une carte de collaborateur dite « carte grise » à une personne morale ? (Gérance)
4. La clause d'achat en l'état (clause de non garantie des vices cachés) est-elle une clause d'exonération pour le vendeur si des désordres sont découverts postérieurement à la vente ? (Transaction)
5. Le syndic est-il responsable en cas de dépenses irrégulièrement engagées ? (Copropriété)
6. Un congé vente doit-il mentionner la surface de l'appartement loué ? (Gérance)
7. Dans le cas de la vente d'un immeuble en cours de location, la caution du locataire cesse-t-elle d'être tenue envers l'acquéreur de l'immeuble ? (Transaction)
8. En cas de congé notifié aux époux cotitulaires d'un bail d'habitation, l'un d'entre eux peut-il valablement signer l'avis de réception de la lettre adressée à son (sa) conjoint(e) ? (Gérance)
9. Le locataire ou le copropriétaire d'un appartement à usage d'habitation peut-il poser une antenne parabolique sur la façade de l'immeuble ou sur le balcon, s'il en existe un ? (Copropriété)
10. Doit-on tenir compte, pour le calcul de la surface de la loi Carrez, d'une mezzanine qui ne figure pas dans le règlement de copropriété ? (Gérance)

 

1. En cas de congé notifié aux époux cotitulaires d'un bail d'habitation, l'un d'entre eux peut-il valablement signer l'avis de réception de la lettre adressée à son (sa) conjoint(e) ? (Gérance)

Non, répond la Cour d'appel de Montpellier dans un arrêt du 3 février 2004 : en cas de congés notifiés au deux époux, chacun d'eux doit signer l'avis de réception de la lettre qui lui est destinée, sauf procuration.

On sait que les époux cotitulaires d'un bail d'habitation par application de l'article 1751 du Code civil doivent chacun se voir personnellement notifier les actes visés par la loi tels congés et propositions de nouveau loyer. Si la Cour de cassation a admis, dans un arrêt du
2 février 2000, que cette exigence était satisfaite par la délivrance d'une lettre unique dont l'avis avait été signé par les deux époux, il n'en est pas de même dans l'hypothèse inverse, soumise à la Cour de Montpellier.

Force est de considérer, une fois de plus, que la délivrance d'un acte par lettre recommandée est source d'incertitudes. La jurisprudence considère notamment, rappelons le, que la réception ne s'entend pas de la première présentation (Cour de cassation, 10.1.1996) et que la lettre non réclamée par le destinataire ne peut donc pas être considérée comme reçue (Cour de Versailles, 8 et 15 mars 2002, notamment).

On rappellera utilement que le recours à l'acte extra-judiciaire permet au bailleur de pallier cette insécurité.

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2. La clause d'achat en l'état (clause de non garantie des vices cachés) est-elle une clause d'exonération pour le vendeur si des désordres sont découverts postérieurement à la vente ? (Transaction)

Attention, lorsque le vendeur signe un contrat de vente dans lequel est insérée une clause de non garantie des vices cachés, il ne doit pas se croire à l'abri de tout recours.

En effet, dans une décision rendue le 25 avril 2003, le Tribunal de Grande Instance d'Evry rappelle qu'une telle clause doit être écartée lorsque la mauvaise foi et la connaissance du vice par le vendeur sont démontrés.

"Il y a lieu enfin d'écarter la clause de non garantie des vices cachés...

En effet, la preuve de la mauvaise foi des consorts X.. est rapportée par les éléments ci-dessus évoqués et provenant d'une part de l'état de la toiture, d'autre part, de la trace d'infiltration avant la vente, et enfin de leurs déclarations contradictoires s'agissant de leur intervention sur la toiture".

En l'espèce, ce jugement est protecteur de l'acquéreur et sanctionne le vendeur de mauvaise foi qui ne saurait être couvert par cette clause.

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3. Un lot de copropriété non raccordé au réseau d'eau général de l'immeuble ou à l'électricité commune doit-il ou non participer aux charges communes relatives aux consommations ? (Copropriété)

Par un Arrêt du 21 novembre 2000, la Cour de Cassation a répondu de la manière suivante :

Peu importe que le lot soit ou non raccordé au réseau d'eau. Il suffit de constater que le raccordement est possible pour que les charges soient dues sur la base des tantièmes de copropriété.

En l'occurrence, la Cour Suprême juge que l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 oblige chaque copropriétaire à participer à l'entretien du bien commun au prorata des tantièmes de ses parties privatives sans tenir compte de l'usage effectif fait par chacun de l'équipement offert par la collectivité.


Il est à noter au passage que par cet Arrêt, la solution fut la même en ce qui concerne le système de vidéo surveillance et des interphones auquel la copropriété doit participer en fonction de ses tantièmes même s'il n'en a pas l'utilité et même si son lot n'est pas raccordé au réseau commun d'électricité.

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4. L'établissement du carnet d'entretien de l'immeuble peut-il permettre au syndic de percevoir une rémunération particulière ? (Copropriété)

Le nouvel article 18 de la loi du 10 juillet 1965 issu de l'article 78 de la loi du 13 décembre 2000 impose la tenue du carnet d'entretien par le syndic de copropriété.

Une réponse ministérielle est venue affirmer que cette prestation ne pouvait donner lieu à une quelconque rémunération particulière (Réponse Ministérielle n° 72 799 du 8 avril 2002).

La 23ème Chambre B de la Cour d'appel de Paris, spécialisée en matière de copropriété, a décidé, dans un arrêt du 25 novembre 2004, que de tels honoraires peuvent être prévus dans le contrat de syndic ou par une résolution d'assemblée générale. Les copropriétaires qui contestaient le versement des honoraires au syndic pour l'établissement du carnet d'entretien ont ainsi été déboutés puisque la demande du syndic a été jugée parfaitement fondée (Cour d'appel de Paris, 23ème chambre B, 25 novembre 2004).

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5. Le syndic est-il responsable en cas de dépenses irrégulièrement engagées ? (Copropriété)

Un arrêt de la 23ème Chambre, section A de la Cour d'Appel de Paris en date du 4 juillet 2001 (Syndicat des copropriétaires 2 bis et 4, avenue du 25 août 1944, résidence La Prévôté,
94000 Thiais c/CGAB SARL et autres - R.G. n° 2000/09358) a répondu à cette question par la négative.

En effet, l'arrêt susvisé n'a pas retenu la responsabilité d'un syndic qui avait décidé de son propre chef de faire effectuer une étude sans que l'assemblée générale des copropriétaires ait préalablement donné son accord.

Le premier juge avait déjà estimé que, même si l'étude avait été irrégulièrement engagée, celle-ci présentait un intérêt pour l'entretien et la conservation de l'immeuble, l'assemblée générale ayant décidé le changement de 566 fenêtres, la copropriété et l'étude ayant profité au syndicat.

La Cour d'Appel a confirmé cette appréciation des faits de la cause en précisant que le syndicat appelant ne contestant pas que cette étude ait été utile à la réalisation des travaux envisagés, il doit donc bien le paiement sans pouvoir prétendre à la garantie de son ancien syndic.

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6. Dans un contrat de mandat non exclusif de vente d'un appartement, le mandant peut-il révoquer l'un de ses mandataires à tout moment ?
Telle était l'une des questions posées à la Cour d'appel de Versailles. (Transaction)

En l'espèce, en exécution d'un mandat non exclusif de vente d'un appartement, une agence immobilière avait fait visiter l'immeuble par des acquéreurs potentiels, qui ont signé l'offre d'achat le jour de la visite.

Le mandataire ayant télégraphié aux mandants la vente de l'appartement au prix du mandat, ces derniers ont invoqué une offre acceptée quelques jours plus tôt par l'intermédiaire d'une autre agence immobilière.

Ils ont également, par lettre recommandée, résilié le mandat confié à l'agence immobilière.

La Cour d'appel de Versailles, dans un arrêt du 1er avril 2005, a confirmé le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Nanterre le 4 juillet 2003 en précisant :

«Que la lettre recommandée avec avis de réception (...) portant résiliation du mandat par les mandants et notification de la vente, constitue une résiliation valable du mandat », les irrégularités de forme étant «sans rapport avec la faculté de résiliation du mandat en cas de vente, même si un manquement du mandant à cet égard des susceptible d'ouvrir droit à dommages et intérêts dans le cas où un préjudice en résultant serait établi», ce qui n'était pas le cas en l'espèce.

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7. Un copropriétaire irrégulièrement convoqué à une assemblée générale peut-il se voir opposer le délai de prescription de deux mois qui lui est octroyé pour contester les décisions d'une assemblée générale ? (Copropriété)

L'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les actions qui ont pour objet de contester les décisions d'assemblée générale doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic.

La Cour de cassation avait toutefois limité la sanction de la déchéance en précisant que la forclusion n'était pas opposable aux copropriétaires qui n'avaient pas été convoqués (Cass. civ. 3, 17-07-1975, JCP 1975, II, 18169) ou qui l'avaient été irrégulièrement (Cass. civ. 3, 14-06-1984, Rev. Administrer fév. 1985, p. 22). Dans de telles hypothèses, l'action était recevable pendant dix ans.

La Cour de cassation a, par un arrêt en date du 12 octobre 2005 (Cass. civ. 3, 12-10-2005, n° 04-14-602, M. Robert Rolland c/Syndicat coopératif Les Thibaudières, FS-P+B+I+R), opéré un revirement de jurisprudence.

Elle précise en effet très clairement que « même fondées sur une absence de convocation ou sur une convocation irrégulière, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions, qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ».

Dès lors, les copropriétaires qui n'auront pas été convoqués ou qui l'auront été irrégulièrement encourent désormais la forclusion s'ils n'introduisent pas leur action en contestation des décisions de l'assemblée générale dans le délai de deux mois de la notification du procès-verbal d'assemblée qui leur est faite par le syndic.

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8. Je suis propriétaire dans un immeuble d'un lot. Un autre copropriétaire de l'immeuble dispose d'un lot d'une superficie équivalente au mien. Cependant le nombre de ses millièmes est inférieur au mien.
Puis-je faire modifier cette répartition ? (Copropriété)

Effectivement, vous pouvez faire annuler la grille de répartition des charges de copropriété, en vertu des articles 5, 10 alinéa 2, 43 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 et ce, quelle que soit la date du règlement de copropriété ou de sa publication.

En effet, la jurisprudence considère l'imprescriptibilité de ces actions.

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9. J'ai reçu un congé de mon bailleur pour vente de l'appartement mais je ne l'ai pas contesté comme l'indique ce congé dans le délai de 2 mois. Je suis assignée devant le Tribunal d'Instance.
Puis-je encore soulever la nullité du congé ? (Gérance)

L'article 15.II de la loi du 6 juillet 1989 stipule : "le congé doit à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis (...). A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local".

Le délai de deux mois est le délai pour accepter l'offre de vente uniquement.

Votre contestation n'entre pas dans ce délai et vous pourrez soulever la nullité du congé devant le Tribunal d'Instance.

C'est ce que rappelle la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 18 février 2003 (AJDI oct. 2003 p.669).

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10. La cession successive d'un bail commercial confère-t-elle ou non, transmission des obligations en découlant, au dernier titulaire du contrat qui deviendrait, dans l'affirmative débiteur envers le bailleur des dégradations causées par ses prédécesseurs ? (Baux commerciaux)

Par un arrêt du 9 juillet 2003, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a répondu par l'affirmative en estimant que le dernier cessionnaire est tenu de la réparation de l'intégralité des désordres constatés dans les locaux commerciaux loués, même s'ils ont été commis par son cédant ou par des cédants antérieurs.

Cet arrêt est dans la droite ligne de précédents arrêts de la Haute Juridiction qui avait jugé qu'à défaut de clause contraire dans l'acte de cession, le cessionnaire est tenu envers le bailleur, en sa qualité d'ayant-cause du cédant, des dégradations causées par celui-ci, sauf celles auxquelles ce dernier s'était engagé à effectuer les réparations lors de l'établissement de l'état des lieux de sortie (Cass. civ. 3ème 13 juin 2001).

De même, par un arrêt du 27 octobre 1993, la Cour Suprême a également précisé que le preneur actuel est tenu envers le bailleur en sa qualité d'ayant-cause des locataires d'origine, des dégradations causées par celui-ci.

Il semble, eu égard aux termes généraux utilisés par les Hauts Magistrats dans l'arrêt du 9 juillet 2003, que la position de la Cour de cassation serait la même si le litige qui lui était soumis concernait un bailleur qui aurait refusé à son locataire un renouvellement de bail sans indemnité d'éviction.

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