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1. Un copropriétaire irrégulièrement convoqué à une assemblée générale peut-il se voir opposer le délai de prescription de deux mois qui lui est octroyé pour contester les décisions d'une assemblée générale ? (Copropriété)
2. Je subis dans mon logement de graves nuisances sonores. Que puis-je faire pour les faire cesser ? (Voisinage)
3. Doit-on tenir compte, pour le calcul de la surface de la loi Carrez, d'une mezzanine qui ne figure pas dans le règlement de copropriété ? (Transaction)
4. Je suis propriétaire dans un immeuble d'un lot. Un autre copropriétaire de l'immeuble dispose d'un lot d'une superficie équivalente au mien. Cependant le nombre de ses millièmes est inférieur au mien.
Puis-je faire modifier cette répartition ?
(Copropriété)
5. Quelle est la prescription applicable aux loyers et charges locatives depuis l'entrée en vigueur de la Loi du 18 janvier 2005 dite de « programmation pour la cohésion sociale » ? (Gérance)
6. Je suis copropriétaire indivis avec un indivisaire qui ne règle pas sa quote-part de charges de copropriété. Le syndic me menace d'engager une procédure à mon encontre pour obtenir le paiement de l'intégralité des charges. Dois-je les régler ? (Copropriété)
7. J'ai fait l'acquisition d'un appartement qui comporte des vices cachés. J'ai écrit à mon vendeur mais la lettre me revient "NPAI". Quel recours puis-je intenter ? (Transaction)
8. L'établissement du carnet d'entretien de l'immeuble peut-il permettre au syndic de percevoir une rémunération particulière ? (Copropriété)
9. Un copropriétaire peut-il agir seul en justice en vue de faire respecter un règlement de copropriété, même s'il ne subit aucun préjudice ? (Copropriété)
10. Un lot de copropriété non raccordé au réseau d'eau général de l'immeuble ou à l'électricité commune doit-il ou non participer aux charges communes relatives aux consommations ? (Copropriété)

 

1. A quelle date les aménagements réalisés par un locataire peuvent-ils constituer des revenus fonciers pour le propriétaire ? Qu'en est-il, par exemple, si le bailleur n'est pas le propriétaire des biens loués, mais un simple usufruitier ? (Fiscalité)

La définition même des revenus fonciers n'est toujours pas pleinement assurée, parce que les loyers sont susceptibles de se présenter sous une forme autre qu'une somme d'argent versée par le locataire au bailleur. Il en est ainsi des aménagements réalisés par le preneur.

Un arrêt de la Cour administrative d'appel de Bordeaux en date du 13 mai 2004 (req.
n° 00-1103, Marboutin) nous en fournit un fort utile exemple.

Un propriétaire de terrains les a donnés à bail commercial pour une durée de quinze ans. A son expiration, le bailleur devait reprendre les terrains en l'état, à moins qu'il ne soit convenu que les constructions existant sur les terrains reviennent au bailleur sans indemnité. Il en fut ainsi et l'administration a considéré que la valeur de ces constructions constituait un complément de loyers imposable au titre des revenus fonciers.

Il faut tout de suite souligner que cette imposition ne prend naissance qu'à la fin du bail, lorsque le bailleur reçoit la propriété des aménagements. C'est une imposition différée dans un temps qui peut donc être fort long... On a pu dire que le bailleur acquiert la propriété des aménagements par incorporation au fur et à mesure de leur réalisation.

Cette même décision estime qu'un bailleur usufruitier se trouve dans la même situation qu'un propriétaire. Cette dernière solution est fort discutable.

Notons que la reconduction tacite du bail ne modifie pas la date de l'imposition, qui est toujours celle de l'expiration du bail prévue à l'origine.

On souligne qu'o notre avis, il n'est pas possible de considérer que les aménagements réalisés par le preneur sur le bien loué sont dans tous les cas assimilables à des compléments de loyers. L'analyse du problème n'a été que partiellement faite.

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2. Une société anonyme exploitant un hôtel-restaurant en vertu d'un bail de neuf ans peut-elle consentir une augmentation de loyer avec effet rétroactif à son bailleur déficitaire, situation risquant de le conduire à la liquidation judiciaire et d'aboutir à la vente forcée de l'immeuble ?
Existe-t-il un risque que cette augmentation soit considérée comme un acte anormal de gestion entraînant pour la société anonyme la remise en cause de cette charge ? (Baux commerciaux)

L'intérêt de cette question réside dans les décisions que peut prendre l'administration fiscale lorsqu'elle contrôle le montant des loyers versés par les entreprises ainsi que leur éventuelle augmentation.

Dans un litige porté devant le Conseil d'Etat (3 novembre 2004, n° 234525, M. et Mme Riga), la position de l'administration était stricte : l'augmentation de loyer avec effet rétroactif constituait « un acte anormal de gestion », parce qu'elle n'avait pas de raison d'être. La situation financière du bailleur ne fut pas prise en considération. Il importait peu que le nouveau loyer ne put donner prise à la critique, restant dans les normes du marché.

Comme, par ailleurs, le bailleur était une société civile, dont les associés étaient les mêmes que ceux de la société anonyme, locataire, il fallait que le montant de l'augmentation de loyer révélant un acte anormal de gestion soit réintégré dans les résultats de la société anonyme (conséquence habituelle de l'acte anormal de gestion). Mais il fallait en outre que ce même montant soit considéré comme un « revenu distribué » pour les associés de la société civile et, par conséquent, soumis à l'impôt sur le revenu.

Le Conseil d'Etat mit heureusement à mal cette cascade d'impôts, refusant de retenir « l'acte anormal de gestion » en admettant que la société anonyme locataire puisse « sauver » son bailleur.

Le litige dura seize ans ! Sans commentaire.

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3. Je suis propriétaire dans un immeuble d'un lot. Un autre copropriétaire de l'immeuble dispose d'un lot d'une superficie équivalente au mien. Cependant le nombre de ses millièmes est inférieur au mien.
Puis-je faire modifier cette répartition ? (Copropriété)

Effectivement, vous pouvez faire annuler la grille de répartition des charges de copropriété, en vertu des articles 5, 10 alinéa 2, 43 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 et ce, quelle que soit la date du règlement de copropriété ou de sa publication.

En effet, la jurisprudence considère l'imprescriptibilité de ces actions.

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4. Le titulaire d'une carte de transaction « T » peut-il donner une carte de collaborateur dite « carte grise » à une personne morale ? (Gérance)

Par un arrêt du 8 février 2005, la Cour de cassation a répondu que le titulaire d'une carte « T » peut habiliter une personne physique à négocier, s'entremettre ou transiger pour son compte, ce qui est l'expression de l'article 4 de la Loi Hoguet du 2 janvier 1970.

Par contre, le titulaire de la carte « T » ne peut conférer à une personne morale une attestation d'exercice de l'activité sans que celle-ci soit elle-même titulaire de la carte « T ».

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5. Nos locaux ont été donnés à bail à titre commercial, à un preneur alors immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés. A la date de son renouvellement, le preneur n'était plus immatriculé. Ce dernier a-t-il le droit de se prévaloir de la protection du statut des baux commerciaux ? (Baux commerciaux)

L'article L.145-1 du Code de commerce prévoit que le statut des baux commerciaux s'applique lorsque le commerçant ou l'industriel est immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés ou lorsque le chef d'entreprise est immatriculé pour le moins au Répertoire des Métiers, qu'ils accomplissent ou non, les uns ou les autres des actes de commerce ;

Il faut savoir que dans le cours du bail, le fait que le preneur ne soit plus immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés ne constitue pas un motif de résiliation sauf si cette condition est de nature contractuelle.

En revanche, si le preneur n'est plus immatriculé à la date du congé, il s'expose à un refus de renouvellement ou de façon plus précise à une dénégation du statut des baux commerciaux.

Le preneur ne bénéficie plus alors de la protection résultant du statut des baux commerciaux.

Son bail est alors en effet régi par le droit commun du Code civil.

A la question qui nous est posée, nous ne pouvons que répondre que le preneur a perdu toute protection et qu'il ne peut prétendre au renouvellement.

La Cour de cassation a eu l'occasion de confirmer très récemment cette jurisprudence à cet égard, en déniant à des concessionnaires d'un bail, en cours d'immatriculation à la date du refus de renouvellement par le bailleur, le bénéfice du statut des baux commerciaux.

La Cour de cassation a validé la position du bailleur en indiquant que le locataire doit être immatriculé au jour de la délivrance du congé portant refus de renouvellement pour bénéficier du droit au renouvellement du bail.

En l'espèce, à cette date, le concessionnaire n'était pas immatriculé et dans ces conditions, il ne pouvait pas en application de l'actuel article L.145-1 du Code du commerce se prévaloir du bénéfice du statut des baux commerciaux.

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6. Je subis dans mon logement de graves nuisances sonores. Que puis-je faire pour les faire cesser ? (Voisinage)

On considère qu'un bruit est perturbateur et peut être pris en considération si le niveau sonore de la nuisance est supérieur à 3 décibels A la nuit dans les pièces d'habitation, par rapport au bruit ambiant, et de 5 décibels A le jour (mesures de pression acoustique).


1)Vous habitez dans un immeuble neuf.

Le non-respect se traduisant par une nuisance, permet à l'acquéreur, dans l'année de la première occupation, de poursuivre son vendeur voire même les constructeurs pour faire cesser le trouble et obtenir le respect des règles en la matière.


2)Le bruit perturbateur provient d'un tiers, quel que soit l'âge de l'immeuble.

Dans ce cas, il faut en rechercher l'origine, ne retenir qu'un bruit habituel et non pas exceptionnel, et le faire si possible constater amiablement avant d'engager une procédure toujours onéreuse.

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7. La clause d'achat en l'état (clause de non garantie des vices cachés) est-elle une clause d'exonération pour le vendeur si des désordres sont découverts postérieurement à la vente ? (Transaction)

Attention, lorsque le vendeur signe un contrat de vente dans lequel est insérée une clause de non garantie des vices cachés, il ne doit pas se croire à l'abri de tout recours.

En effet, dans une décision rendue le 25 avril 2003, le Tribunal de Grande Instance d'Evry rappelle qu'une telle clause doit être écartée lorsque la mauvaise foi et la connaissance du vice par le vendeur sont démontrés.

"Il y a lieu enfin d'écarter la clause de non garantie des vices cachés...

En effet, la preuve de la mauvaise foi des consorts X.. est rapportée par les éléments ci-dessus évoqués et provenant d'une part de l'état de la toiture, d'autre part, de la trace d'infiltration avant la vente, et enfin de leurs déclarations contradictoires s'agissant de leur intervention sur la toiture".

En l'espèce, ce jugement est protecteur de l'acquéreur et sanctionne le vendeur de mauvaise foi qui ne saurait être couvert par cette clause.

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8. Est-il possible de prévoir dans un bail commercial une clause stipulant le renouvellement automatique du bail pour 9 ans et d'en fixer par avance le montant du loyer ? (Baux commerciaux)

Effectivement, la clause de renouvellement pour une nouvelle période de 9 ans est admise et jugée non contraire au statut des baux commerciaux. Elle permet de dispenser les parties d'un congé (avec offre ou demande de renouvellement) pour mettre fin à la tacite reconduction du bail.

Concernant la fixation conventionnelle par avance du loyer, cela est également possible mais seulement en matière de locaux non soumis de droit au principe de plafonnement du loyer. C'est ainsi que la Cour de cassation (Cass. 3ème Civ., 27 octobre 2004) a reconnu la validité d'une telle clause pour des locaux monovalents (hôtels, maisons de repos...), qui je le rappelle sont ceux définis à l'article 23.8 comme des locaux « construits en vue d'une seule utilisation ». Au cas d'espèce cette clause stipulait que le montant du loyer renouvelé serait égal à 1,2 fois le loyer en cours à la veille du renouvellement et il a été jugé que cela n'était pas défavorable au locataire, s'agissant d'un loyer fixé en fonction de la valeur locative hors plafonnement eu égard au marché.

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9. Doit-on tenir compte, pour le calcul de la surface de la loi Carrez, d'une mezzanine qui ne figure pas dans le règlement de copropriété ? (Gérance)

En l'espèce, une mezzanine a été créée dans un appartement, ce qui a eu pour conséquence de modifier la superficie de ce lot.

Cette augmentation n'apparaissait pas, bien entendu, dans le règlement de copropriété ; c'est pourquoi l'acquéreur a entendu solliciter une diminution du prix de vente en se fondant sur la loi Carrez.

La Cour de cassation, 3ème Chambre civile, dans un arrêt en date du 13 avril 2005, n'a pas fait droit à sa demande et répond que :

« la superficie de la mezzanine, qui faisait partie intégrante du lot n° 14 selon le règlement de copropriété, devait être incluse dans le mesurage du bien vendu. ».

Cette décision peut être considérée comme une extension de la loi Carrez, puisqu'elle considère qu'il ne s'agit pas de tenir compte uniquement du lot tel que décrit dans le règlement de copropriété dans le calcul de sa superficie.

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10. Un propriétaire bailleur qui souhaite reprendre son local peut-il donner congé à son locataire s'il a l'intention d'utiliser ce logement comme pied-à-terre ? (Gérance)

Lorsque le bail arrive à son terme, le propriétaire bailleur peut, dans les six mois qui précèdent cette échéance, donner congé à son locataire lorsqu'il désire reprendre le bien pour l'habiter.

La loi du 6 juillet 1989 relative aux baux à usage d'habitation n'impose pas au bailleur de motiver sa décision de reprendre le logement, ni de durée minimale d'occupation par le repreneur.

En revanche, la Cour de Cassation vient de rappeler dans une décision du 31 janvier 2001 que le droit de reprise du bailleur suppose une habitation des locaux à titre principal. Le propriétaire bailleur ne pourra donc reprendre son logement s'il souhaite l'utiliser comme pied-à-terre.

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