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1. A quelle date les aménagements réalisés par un locataire peuvent-ils constituer des revenus fonciers pour le propriétaire ? Qu'en est-il, par exemple, si le bailleur n'est pas le propriétaire des biens loués, mais un simple usufruitier ? (Fiscalité)
2. L'article 19-2 de la loi de 1965 résultant de la loi SRU permet-il d'engager une procédure simple et rapide pour les charges de copropriété impayées ? (Copropriété)
3. Un congé vente doit-il mentionner la surface de l'appartement loué ? (Gérance)
4. Un commerçant est installé dans le centre d'une ville de province. Il est locataire à titre commercial de locaux dans lesquels il exerce son activité. La municipalité a entrepris au cours de son bail venu récemment à expiration des travaux d'aménagement rendant plus attrayant le centre historique de cette ville. Son loyer devra-t-il être déplafonné ? (Baux commerciaux)
5. Deux co-locataires sont signataires du bail. L'un donne son congé. Reste-t-il néanmoins tenu de payer les loyers jusqu'à la fin du bail ? (Gérance)
6. Un copropriétaire peut-il agir seul en justice en vue de faire respecter un règlement de copropriété, même s'il ne subit aucun préjudice ? (Copropriété)
7. En cas de congé notifié aux époux cotitulaires d'un bail d'habitation, l'un d'entre eux peut-il valablement signer l'avis de réception de la lettre adressée à son (sa) conjoint(e) ? (Gérance)
8. En matière de location meublée, quelles sont les exigences de la jurisprudence pour ne pas requalifier en bail à usage d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 ? (Gérance)
9. A quelle date la condition d'immatriculation au Registre du Commerce ou au Répertoire des Métiers du locataire commercial doit-elle s'apprécier dans le cadre de la procédure de renouvellement de bail ? (Baux commerciaux)
10. A quelle condition, les frais de recouvrement de charges de copropriété peuvent-ils être imputés au copropriétaire débiteur ? (Voisinage)

 

1. Dans le cas de la vente d'un immeuble en cours de location, la caution du locataire cesse-t-elle d'être tenue envers l'acquéreur de l'immeuble ? (Transaction)

Par un arrêt du 26 octobre 1999, la Cour de cassation a considéré que la caution du preneur cessait d'être tenue envers l'acquéreur de l'immeuble, sauf si ladite caution manifestait une volonté contraire.

Cet arrêt de la Cour Suprême cassait un arrêt du 6 mars 1997 de la Cour d'Appel de Paris.

Depuis lors, dans une autre espèce, le 23 février 2001, la Cour d'Appel de Paris a résisté à la position de la Cour de cassation en considérant que la caution restait tenue.

Plus récemment, le 10 décembre 2002, la Cour d'Appel de Rouen, désignée comme juridiction de renvoi par l'arrêt de cassation du 26 octobre 1999, s'est alignée sur les positions de la Cour d'Appel de Paris.

Ainsi, ces contrariétés de décisions entre la Chambre commerciale de la Cour de cassation et les Cours d'Appel de Paris et Rouen devront être soumises à une chambre mixte, en cas de nouveau pourvoi.

En raison de cette incertitude juridique, il convient pour le rédacteur de l'acte de caution, d'obtenir dès l'origine un engagement ferme de la caution de maintenir ses engagements dans le cas de vente de l'immeuble en cours de bail.

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2. Je suis propriétaire dans un immeuble d'un lot. Un autre copropriétaire de l'immeuble dispose d'un lot d'une superficie équivalente au mien. Cependant le nombre de ses millièmes est inférieur au mien.
Puis-je faire modifier cette répartition ? (Copropriété)

Effectivement, vous pouvez faire annuler la grille de répartition des charges de copropriété, en vertu des articles 5, 10 alinéa 2, 43 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 et ce, quelle que soit la date du règlement de copropriété ou de sa publication.

En effet, la jurisprudence considère l'imprescriptibilité de ces actions.

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3. Un copropriétaire peut-il se prévaloir de son titre de propriété, pour être déclaré propriétaire de parties communes qu'il a acquises de bonne foi depuis plus de dix ans ? (Copropriété)

La Cour de cassation vient de reconnaître dans un arrêt rendu le 20 avril 2003 (Cass. civ. 3ème
30 avril 2003) que le titre de propriété permettait au copropriétaire d'invoquer l'article 2265 du Code civil comme fin de non recevoir à l'action en revendication engagée par le Syndicat des copropriétaires sur des parties communes.

Il résulte en effet de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 que les actions réelles se prescrivent par trente ans, par opposition aux actions personnelles dont la prescription est de 10 ans.

La Cour de cassation a cependant reconnu qu'un copropriétaire pouvait bénéficier de la prescription abrégée prévue par l'article 2265 du Code civil sur des droits indivis de propriété qu'il a acquis accessoirement aux droits exclusifs qu'il détient sur les parties privatives de son lot depuis plus de 10 ans.

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4. Dans un contrat de mandat non exclusif de vente d'un appartement, le mandant peut-il révoquer l'un de ses mandataires à tout moment ?
Telle était l'une des questions posées à la Cour d'appel de Versailles. (Transaction)

En l'espèce, en exécution d'un mandat non exclusif de vente d'un appartement, une agence immobilière avait fait visiter l'immeuble par des acquéreurs potentiels, qui ont signé l'offre d'achat le jour de la visite.

Le mandataire ayant télégraphié aux mandants la vente de l'appartement au prix du mandat, ces derniers ont invoqué une offre acceptée quelques jours plus tôt par l'intermédiaire d'une autre agence immobilière.

Ils ont également, par lettre recommandée, résilié le mandat confié à l'agence immobilière.

La Cour d'appel de Versailles, dans un arrêt du 1er avril 2005, a confirmé le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Nanterre le 4 juillet 2003 en précisant :

«Que la lettre recommandée avec avis de réception (...) portant résiliation du mandat par les mandants et notification de la vente, constitue une résiliation valable du mandat », les irrégularités de forme étant «sans rapport avec la faculté de résiliation du mandat en cas de vente, même si un manquement du mandant à cet égard des susceptible d'ouvrir droit à dommages et intérêts dans le cas où un préjudice en résultant serait établi», ce qui n'était pas le cas en l'espèce.

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5. Quelle est la prescription applicable aux loyers et charges locatives depuis l'entrée en vigueur de la Loi du 18 janvier 2005 dite de « programmation pour la cohésion sociale » ? (Gérance)

Auparavant, après un flottement jurisprudentiel, la Cour de cassation avait décidé qu'à l'instar de l'action en paiement des loyers, celle afférente aux charges locatives se prescrivait par cinq ans.

Cette solution est confirmée par le législateur qu'il s'agisse des charges régulières, des provisions sur charges ou des charges liquidées en fin d'année.

Il semble qu'il faille y inclure les taxes légalement ou contractuellement récupérables.

Concernant l'action en répétition de l'indu, alors que la jurisprudence la plus traditionnelle la soumettait à la prescription trentenaire de droit commun à la différence cependant de la Chambre Sociale de la Cour de cassation qui avait exprimé une position divergente, le législateur a fait preuve d'unification et soumet désormais également cette action à la prescription quinquennale.

Son intention est manifestement de simplifier et d'uniformiser les régimes de prescription applicables aux loyers et charges.

Pour ce qui est des dispositions transitoires, la loi nouvelle, bien que d'application immédiate, ne saurait s'appliquer aux procédures en cours.

Les nouvelles règles de prescriptions sont donc applicables aux actions introduites après son entrée en vigueur.

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6. Un copropriétaire irrégulièrement convoqué à une assemblée générale peut-il se voir opposer le délai de prescription de deux mois qui lui est octroyé pour contester les décisions d'une assemblée générale ? (Copropriété)

L'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les actions qui ont pour objet de contester les décisions d'assemblée générale doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic.

La Cour de cassation avait toutefois limité la sanction de la déchéance en précisant que la forclusion n'était pas opposable aux copropriétaires qui n'avaient pas été convoqués (Cass. civ. 3, 17-07-1975, JCP 1975, II, 18169) ou qui l'avaient été irrégulièrement (Cass. civ. 3, 14-06-1984, Rev. Administrer fév. 1985, p. 22). Dans de telles hypothèses, l'action était recevable pendant dix ans.

La Cour de cassation a, par un arrêt en date du 12 octobre 2005 (Cass. civ. 3, 12-10-2005, n° 04-14-602, M. Robert Rolland c/Syndicat coopératif Les Thibaudières, FS-P+B+I+R), opéré un revirement de jurisprudence.

Elle précise en effet très clairement que « même fondées sur une absence de convocation ou sur une convocation irrégulière, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions, qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ».

Dès lors, les copropriétaires qui n'auront pas été convoqués ou qui l'auront été irrégulièrement encourent désormais la forclusion s'ils n'introduisent pas leur action en contestation des décisions de l'assemblée générale dans le délai de deux mois de la notification du procès-verbal d'assemblée qui leur est faite par le syndic.

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7. Bailleur de locaux commerciaux, j'ai fait délivrer à mon locataire un congé avec refus de renouvellement et non paiement d'indemnité d'éviction, en raison d'une infraction commise par mon preneur, lequel avait reçu une mise en demeure préalable de faire cesser cette infraction, ce qu'il a fait dans le délai imparti.
Or, au cours du maintien dans les lieux, le locataire a à nouveau commis la même infraction.
Dois-je ou non lui délivrer à nouveau une mise en demeure pour pouvoir me prévaloir de cette infraction, me permettant de ne pas être tenu au paiement de l'indemnité d'éviction ? (Baux commerciaux)

Le 13 décembre 2005, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a considéré, au visa de l'article L 145-17 du Code de commerce que, si le locataire a cessé son infraction dans le délai d'un mois qui lui a été imparti par le bailleur dans une mise en demeure, ledit preneur doit recevoir une nouvelle mise en demeure s'il réitère ultérieurement la même infraction : à défaut d'une telle mise en demeure, le bailleur ne peut se prévaloir à l'encontre du preneur, de cette infraction et refuser le paiement de l'indemnité d'éviction (déjà dans le même sens : arrêts des 26 février 1991 et 17 février 1993 de la Cour de cassation.

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8. Une société anonyme exploitant un hôtel-restaurant en vertu d'un bail de neuf ans peut-elle consentir une augmentation de loyer avec effet rétroactif à son bailleur déficitaire, situation risquant de le conduire à la liquidation judiciaire et d'aboutir à la vente forcée de l'immeuble ?
Existe-t-il un risque que cette augmentation soit considérée comme un acte anormal de gestion entraînant pour la société anonyme la remise en cause de cette charge ? (Baux commerciaux)

L'intérêt de cette question réside dans les décisions que peut prendre l'administration fiscale lorsqu'elle contrôle le montant des loyers versés par les entreprises ainsi que leur éventuelle augmentation.

Dans un litige porté devant le Conseil d'Etat (3 novembre 2004, n° 234525, M. et Mme Riga), la position de l'administration était stricte : l'augmentation de loyer avec effet rétroactif constituait « un acte anormal de gestion », parce qu'elle n'avait pas de raison d'être. La situation financière du bailleur ne fut pas prise en considération. Il importait peu que le nouveau loyer ne put donner prise à la critique, restant dans les normes du marché.

Comme, par ailleurs, le bailleur était une société civile, dont les associés étaient les mêmes que ceux de la société anonyme, locataire, il fallait que le montant de l'augmentation de loyer révélant un acte anormal de gestion soit réintégré dans les résultats de la société anonyme (conséquence habituelle de l'acte anormal de gestion). Mais il fallait en outre que ce même montant soit considéré comme un « revenu distribué » pour les associés de la société civile et, par conséquent, soumis à l'impôt sur le revenu.

Le Conseil d'Etat mit heureusement à mal cette cascade d'impôts, refusant de retenir « l'acte anormal de gestion » en admettant que la société anonyme locataire puisse « sauver » son bailleur.

Le litige dura seize ans ! Sans commentaire.

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9. Un lot de copropriété non raccordé au réseau d'eau général de l'immeuble ou à l'électricité commune doit-il ou non participer aux charges communes relatives aux consommations ? (Copropriété)

Par un Arrêt du 21 novembre 2000, la Cour de Cassation a répondu de la manière suivante :

Peu importe que le lot soit ou non raccordé au réseau d'eau. Il suffit de constater que le raccordement est possible pour que les charges soient dues sur la base des tantièmes de copropriété.

En l'occurrence, la Cour Suprême juge que l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 oblige chaque copropriétaire à participer à l'entretien du bien commun au prorata des tantièmes de ses parties privatives sans tenir compte de l'usage effectif fait par chacun de l'équipement offert par la collectivité.


Il est à noter au passage que par cet Arrêt, la solution fut la même en ce qui concerne le système de vidéo surveillance et des interphones auquel la copropriété doit participer en fonction de ses tantièmes même s'il n'en a pas l'utilité et même si son lot n'est pas raccordé au réseau commun d'électricité.

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10. Le locataire ou le copropriétaire d'un appartement à usage d'habitation peut-il poser une antenne parabolique sur la façade de l'immeuble ou sur le balcon, s'il en existe un ? (Copropriété)

La loi du 2 juillet 1966 et son Décret d'application du 22 décembre 1967 ont institué « le droit à l'antenne » pour permettre à toutes les catégories de citoyens l'accès à n'importe quelle chaîne de télévision dans le monde.

le bailleur ou la copropriété ne peut s'opposer à la pose d'une antenne parabolique de télévision qu'en faisant état d'un « motif sérieux et légitime ».

Les tribunaux sont très restrictifs dans cette appréciation. L'esthétique est rarement prise en compte, d'autant plus qu'il est possible de poser l'antenne sur le balcon pour qu'elle soit moins visible.

La jurisprudence annule les clauses des baux et des règlements de copropriété interdisant l'installation de ces antennes ou les subordonnant à une autorisation du bailleur ou de la copropriété.

Dans un arrêt du 3 novembre 205, la Cour de cassation a cassé un arrêt rendu par la Cour d'appel de Metz qui avait estimé qu'un bailleur pouvait s'opposer à la demande de son locataire d'installer une antenne parabolique sur la façade de l'immeuble pour des raisons esthétiques.

La Cour Suprême fait donc primer le droit à l'antenne corollaire du droit universel à l'information sur l'esthétique de l'immeuble.

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