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1. Quelle est la prescription applicable aux loyers et charges locatives depuis l'entrée en vigueur de la Loi du 18 janvier 2005 dite de « programmation pour la cohésion sociale » ? (Gérance)
2. En matière de location meublée, quelles sont les exigences de la jurisprudence pour ne pas requalifier en bail à usage d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 ? (Gérance)
3. Deux co-locataires sont signataires du bail. L'un donne son congé. Reste-t-il néanmoins tenu de payer les loyers jusqu'à la fin du bail ? (Gérance)
4. Un copropriétaire peut-il contester une assemblée générale des copropriétaires qui a modifié la répartition des charges, l'assemblée générale étant définitive, celle-ci n'ayant pas été contestée dans le délai de deux mois de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ? (Copropriété)
5. J'exerce une profession libérale et toutes les agences immobilières que je contacte pour trouver un appartement pour exercer ma profession me proposent un bail professionnel.
Je préférerais un bail commercial mais il m'est répondu que je ne peux y prétendre.
(Baux commerciaux)
6. L'article 19-2 de la loi de 1965 résultant de la loi SRU permet-il d'engager une procédure simple et rapide pour les charges de copropriété impayées ? (Copropriété)
7. Un copropriétaire peut-il se prévaloir de son titre de propriété, pour être déclaré propriétaire de parties communes qu'il a acquises de bonne foi depuis plus de dix ans ? (Copropriété)
8. L'agent immobilier est-il censé tout connaître, même la fiscalité la plus pointue ? Dans le cadre de sa mission, l'agent immobilier est tenu à un devoir d'information et de conseil de plus en plus étendu. Mais on demande à « l'agent immobilier de tout connaître », doit-on lui demander aussi d'être un bon fiscaliste ? (Transaction)
9. Une société anonyme exploitant un hôtel-restaurant en vertu d'un bail de neuf ans peut-elle consentir une augmentation de loyer avec effet rétroactif à son bailleur déficitaire, situation risquant de le conduire à la liquidation judiciaire et d'aboutir à la vente forcée de l'immeuble ?
Existe-t-il un risque que cette augmentation soit considérée comme un acte anormal de gestion entraînant pour la société anonyme la remise en cause de cette charge ?
(Baux commerciaux)
10. En matière de location meublée, quelles sont les exigences de la jurisprudence pour ne pas requalifier en bail à usage d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 ? (Gérance)

 

1. L'article 19-2 de la loi de 1965 résultant de la loi SRU permet-il d'engager une procédure simple et rapide pour les charges de copropriété impayées ? (Copropriété)

L'article 19-2 permet de saisir le Président du Tribunal de Grande Instance statuant en la forme des référés, pour obtenir uniquement le paiement de la quote part des provisions du budget voté par l'assemblée générale en application de l'article 14-1.

Le Juge vérifiera la date d'exigibilité des provisions demandées (il conviendra que celles-ci soient fixées par l'assemblée générale), la validité de la mise en demeure adressée en recommandé avec avis de réception et l'expiration du délai de trente jours après la signature de l'accusé de réception.

Le Président du Tribunal rendra une ordonnance assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

Une interrogation subsiste cependant quant à la possibilité de poursuivre une procédure de saisie immobilière en vertu d'une telle décision.

Une procédure accélérée est limitée, ne pouvant pas être engagée pour obtenir le paiement des charges arriérées et des travaux.

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2. Dans une vente immobilière, le vendeur peut-il enlever les convecteurs électriques au motif qu'il s'agit de meubles non vendus alors que l'acquéreur les réclame au motif qu'il s'agit d'immeubles par destination ? (Transaction)

Dans un Arrêt du 23 janvier 2002, la Cour de Cassation a répondu que les convecteurs électriques sont de simples meubles dès lors qu'ils ne sont pas incorporés aux murs mais reliés simplement par des joints ou raccords à l'installation électrique. Ils peuvent être conservés par le vendeur et ce même si leur enlèvement laisse sur le mur quelques traces pour autant qu'elles soient faciles à cacher sans fracture ni détérioration.

Notons que dans un Arrêt du 8 juin 1982, la Cour de Cassation a jugé qu'un vendeur pouvait emmener des éléments préfabriqués de cuisine qui n'ont pas été non plus considérés comme des immeubles par destination dès lors que l'enlèvement ne provoquait pas de détérioration du mur.

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3. Je subis dans mon logement de graves nuisances sonores. Que puis-je faire pour les faire cesser ? (Voisinage)

On considère qu'un bruit est perturbateur et peut être pris en considération si le niveau sonore de la nuisance est supérieur à 3 décibels A la nuit dans les pièces d'habitation, par rapport au bruit ambiant, et de 5 décibels A le jour (mesures de pression acoustique).


1)Vous habitez dans un immeuble neuf.

Le non-respect se traduisant par une nuisance, permet à l'acquéreur, dans l'année de la première occupation, de poursuivre son vendeur voire même les constructeurs pour faire cesser le trouble et obtenir le respect des règles en la matière.


2)Le bruit perturbateur provient d'un tiers, quel que soit l'âge de l'immeuble.

Dans ce cas, il faut en rechercher l'origine, ne retenir qu'un bruit habituel et non pas exceptionnel, et le faire si possible constater amiablement avant d'engager une procédure toujours onéreuse.

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4. Un copropriétaire peut-il agir seul en justice en vue de faire respecter un règlement de copropriété, même s'il ne subit aucun préjudice ? (Copropriété)

L'article 15 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « le syndicat (...) peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs [copropriétaires], en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. ».

Le règlement de copropriété confère une part prépondérante des droits afférents à l'immeuble.

Aussi, la jurisprudence a-t-elle admis assez largement l'action individuelle d'un copropriétaire tendant à en faire respecter les dispositions, même en l'absence d'un préjudice personnel distinct du préjudice collectif, son intérêt à agir trouvant sa source dans le respect de ce règlement qui constitue un contrat entre les parties (Cass. 3e civ., 19 mai 1981 – CA Paris, 26 sept. 1996 –
CA Paris, 12 févr. 1998).

Dans un arrêt du 3 mars 1999, la Cour de cassation a cependant posé une condition supplémentaire, en exigeant qu'une action d'un copropriétaire non motivée par un intérêt direct autre que la violation d'un règlement de copropriété fût accessoire de celle du syndicat, et non pas principale.

La Cour suprême semble cependant être revenue sur cette position. Dans un arrêt du
10 janvier 2001, elle énonce que « l'action individuelle d'un copropriétaire, en vue du respect du règlement de copropriété, est recevable sans qu'il soit astreint à démontrer qu'il subit un préjudice personnel et spécial distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat ».

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5. Est-il vrai qu'il est possible d'obtenir de la Mairie le nettoyage de façades d'immeubles "taguées" ? (Sécurité)

Depuis le 1er janvier 2000, la Ville de Paris assure à titre gratuit l'élimination sur les immeubles parisiens des tags et graffitis et ce, en vertu d'un Arrêté du 15 octobre 1999.

Pour bénéficier de la gratuité, il faut que les tags ou graffitis soient visibles de la voie publique et qu'ils soient apposés à une hauteur maximum de 4 mètres.

La mesure est également applicable aux rideaux des commerces visibles en dehors des horaires d'ouverture.

Les propriétaires qui refusent le bénéfice de cette prestation doivent en informer la Ville de Paris et dans ce cas, seront tenus de faire nettoyer à leurs frais les graffitis souillant leur immeuble.

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6. En matière de copropriété, faut-il attendre l'expiration du délai de recours de deux mois pour mettre à exécution une décision d'assemblée générale ? (Copropriété)

Dans un arrêt du 16 juin 2003, la Cour d'appel de Toulouse a rappelé qu'une décision d'assemblée générale de copropriété s'impose à tous dès qu'elle est votée sans qu'il y ait lieu d'attendre l'expiration du bail de recours.

L'article 42 alinéa 2 modifié ne prévoit qu'une seule exception en faveur des travaux prévus aux articles 25 et 26 de la loi dont l'exécution est suspendue jusqu'à l'expiration du délai de deux mois à compter de la notification de ces décisions pour exercer l'action en nullité.

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7. Quelle est la prescription applicable aux loyers et charges locatives depuis l'entrée en vigueur de la Loi du 18 janvier 2005 dite de « programmation pour la cohésion sociale » ? (Gérance)

Auparavant, après un flottement jurisprudentiel, la Cour de cassation avait décidé qu'à l'instar de l'action en paiement des loyers, celle afférente aux charges locatives se prescrivait par cinq ans.

Cette solution est confirmée par le législateur qu'il s'agisse des charges régulières, des provisions sur charges ou des charges liquidées en fin d'année.

Il semble qu'il faille y inclure les taxes légalement ou contractuellement récupérables.

Concernant l'action en répétition de l'indu, alors que la jurisprudence la plus traditionnelle la soumettait à la prescription trentenaire de droit commun à la différence cependant de la Chambre Sociale de la Cour de cassation qui avait exprimé une position divergente, le législateur a fait preuve d'unification et soumet désormais également cette action à la prescription quinquennale.

Son intention est manifestement de simplifier et d'uniformiser les régimes de prescription applicables aux loyers et charges.

Pour ce qui est des dispositions transitoires, la loi nouvelle, bien que d'application immédiate, ne saurait s'appliquer aux procédures en cours.

Les nouvelles règles de prescriptions sont donc applicables aux actions introduites après son entrée en vigueur.

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8. L'agent immobilier est-il censé tout connaître, même la fiscalité la plus pointue ? Dans le cadre de sa mission, l'agent immobilier est tenu à un devoir d'information et de conseil de plus en plus étendu. Mais on demande à « l'agent immobilier de tout connaître », doit-on lui demander aussi d'être un bon fiscaliste ? (Transaction)

En effet, l'analyse de la jurisprudence récente révèle que le devoir d'information et de conseil pesant sur les agents immobiliers est de plus en plus souvent retenu par les Tribunaux.

Cependant, certains tribunaux estiment, à juste titre, que la mise en jeu de la responsabilité de l'agent immobilier n'est pas automatique et qu'il est nécessaire de démontrer la faute de ce dernier.

A cet effet, un jugement du Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES en date du
8 septembre 2000 n'a pas retenu la responsabilité de l'agent immobilier.

En l'espèce, il était reproché à l'agent immobilier de n'avoir pas informé ses mandants sur les dispositions fiscales qui pouvaient leur être favorables.

Le Tribunal a considéré pour motiver sa décision que « le mandat locatif ne prévoyait aucune assistance fiscale ».

En effet, il s'agirait d'un mandat spécifique qui n'entre pas dans attributs habituels d'un agent immobilier.

Dès lors, la responsabilité de l'agent immobilier n'est pas retenue.

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9. La clause d'achat en l'état (clause de non garantie des vices cachés) est-elle une clause d'exonération pour le vendeur si des désordres sont découverts postérieurement à la vente ? (Transaction)

Attention, lorsque le vendeur signe un contrat de vente dans lequel est insérée une clause de non garantie des vices cachés, il ne doit pas se croire à l'abri de tout recours.

En effet, dans une décision rendue le 25 avril 2003, le Tribunal de Grande Instance d'Evry rappelle qu'une telle clause doit être écartée lorsque la mauvaise foi et la connaissance du vice par le vendeur sont démontrés.

"Il y a lieu enfin d'écarter la clause de non garantie des vices cachés...

En effet, la preuve de la mauvaise foi des consorts X.. est rapportée par les éléments ci-dessus évoqués et provenant d'une part de l'état de la toiture, d'autre part, de la trace d'infiltration avant la vente, et enfin de leurs déclarations contradictoires s'agissant de leur intervention sur la toiture".

En l'espèce, ce jugement est protecteur de l'acquéreur et sanctionne le vendeur de mauvaise foi qui ne saurait être couvert par cette clause.

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10. Dans l'hypothèse où une condition suspensive, assortissant une promesse de vente et profitant à l'acquéreur, ne se réalise pas dans le délai contractuel, quelles sont les options que l'acquéreur peut prendre ? (Transaction)

Dans une telle hypothèse, l'acquéreur peut tout d'abord constater que la promesse est du fait de la défaillance de la condition suspensive dans le délai contractuel caduque et que, par conséquent, ses engagements le sont aussi.

Il est des cas cependant où l'acquéreur demeure toujours intéressé par l'acquisition du bien en dépit de la défaillance de la condition suspensive destinée à protéger ses intérêts.

Si tel est le cas, l'acquéreur doit nécessairement poursuivre l'opération aux conditions originellement prévues par la promesse.

Il ne peut en aucun cas demander judiciairement l'exécution forcée de la vente moyennant une réduction de prix assimilable à une indemnisation.

Le juge doit nécessairement rejeter une demande d'une telle nature en constatant la caducité de la promesse (Cass. 3ème Civ., 31 mars 2005 Moreau c/Fernandez).

En d'autres termes, face à la défaillance d'une condition suspensive le protégeant, l'acquéreur ne dispose que de deux options : soit invoquer la caducité de la promesse, soit renoncer à cette condition suspensive et poursuivre ainsi la vente aux conditions fixées originellement par la promesse.

Il est important d'observer qu'au regard de la jurisprudence de la Cour de Cassation précitée la renonciation par l'acquéreur au bénéfice de la condition suspensive peut intervenir soit avant même de savoir si la condition suspensive se réalisera ou non soit à la suite de la défaillance de cette condition.

En vertu de cette même jurisprudence de la Cour de Cassation, si l'acquéreur entend acheter le bien objet de la promesse à un prix moins élevé, il lui est donc indispensable de conclure avec le vendeur un nouvel accord.

Il faut donc retenir qu'en aucune manière l'acquéreur ne peut imposer au vendeur un prix réduit en cas de renonciation à une condition suspensive après sa défaillance et que, de la même manière, il ne saurait espérer obtenir judiciairement une réduction du prix.

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